Due Diligence fastighetsköp Spanien — juridisk checklista för svenska köpare

Due diligence vid fastighetsköp i Spanien betyder att du undersöker bostaden, säljaren och avtalen innan du tar den slutliga ekonomiska risken. För en svensk köpare kan processen kännas ovan eftersom dokumenten kommer från flera olika system: fastighetsregistret, Catastro, kommunen, samfälligheten och ibland banken. Ett hus kan se välskött ut och ändå ha en inteckning, en obetald skuld eller en yta som inte är korrekt registrerad.

Det är därför klokt att se due diligence som ett eget projekt, inte som en snabb formalitet mellan visning och tillträde. Målet är inte att hitta fel för sakens skull. Målet är att förstå vad du faktiskt köper, vilka kostnader som följer med och vilka frågor som måste lösas innan du skriver under. Nedan går vi igenom tio kontroller som ger dig ett stabilare beslutsunderlag.

Vad ingår i due diligence i Spanien?

En juridisk kontroll består av flera delar som måste läsas tillsammans. Registerutdraget kan visa vem som äger bostaden, men det säger inte alltid om en tillbyggnad har bygglov. Catastro kan visa en annan yta än Registro de la Propiedad, men skillnaden kan bero på uppdatering, mätning eller ett verkligt problem. Kommunen kan dessutom ha uppgifter som inte syns i något av registren.

En komplett genomgång brukar därför omfatta äganderätt, belastningar, gränser och ytor, byggnadens laglighet, skulder, användning, avtal och praktiska kostnader. Hur långt du behöver gå beror på bostadens ålder, läge, pris, tidigare förändringar och vilken dokumentation säljaren kan lämna.

10 kontroller före ett fastighetsköp

1. Vem äger bostaden och vem får skriva under?

Börja med att kontrollera säljarens identitet mot den registrerade ägaren. Om bostaden ägs av två personer måste båda normalt delta eller ge en giltig fullmakt. Om säljaren är ett bolag behöver du även kontrollera vem som får företräda bolaget och om bolaget har rätt att sälja tillgången.

Var extra uppmärksam vid arv, skilsmässa, dödsbo och gåva. I sådana situationer kan en person ha nycklarna och ändå sakna full rätt att sälja. Be om kopior av identitetshandlingar och ägarhandlingar tidigt, och se till att namnen skrivs konsekvent i reservationsavtal och köpekontrakt.

2. Läs en aktuell nota simple från Registro de la Propiedad

En nota simple är ett utdrag ur det spanska fastighetsregistret. Den brukar innehålla registrerad ägare, fastighetens beskrivning, andel i eventuell comunidad, inteckningar, servitut och andra registrerade belastningar. Be om ett aktuellt utdrag, inte ett gammalt dokument från när säljaren köpte bostaden.

Kontrollen ska inte stanna vid att namnet ser rätt ut. Läs också om bostaden beskrivs som lägenhet, garage, förråd eller mark, och jämför registrerad yta med det som marknadsförs. En registrerad inteckning kan vara betald men ännu inte avförd. Då behövs bevis på betalning och en plan för att få den borttagen innan eller i samband med tillträdet.

3. Jämför Registro de la Propiedad med Catastro

Catastro och Registro de la Propiedad är inte samma sak. Catastro är ett administrativt system med bland annat katastral referens, byggnadsuppgifter, ytor och skattemässiga värden. Registro de la Propiedad handlar om äganderätt och registrerade rättigheter. Båda uppgifterna behövs, men de svarar på olika frågor.

Jämför adress, katastral referens, användning, våningsplan, bostadsyta, terrasser, förråd och garage. Små skillnader kan ha en enkel förklaring, men stora avvikelser bör utredas. Om en terrass eller ett extra rum finns i verkligheten men saknas i handlingarna kan det påverka värde, finansiering, försäkring och framtida försäljning.

4. Kontrollera bygglov och urbanistisk situation

En bostad kan vara registrerad som byggnad utan att varje förändring är urbanistiskt godkänd. Fråga kommunen om bygglov, slutintyg, första nyttjandetillstånd och eventuella öppna ärenden eller sanktioner. För en villa bör kontrollen även omfatta tomtens klassificering, gränser, pool, murar, inglasningar och andra tillbyggnader.

Det här är särskilt viktigt på Costa Blanca där bostäder ofta har byggts om, fått nya terrasser eller kompletterats med pool långt efter det ursprungliga köpet. Ett muntligt besked från säljaren räcker inte. Be om dokument eller ett skriftligt kommunalt svar som går att spara och använda i avtalet.

5. Kontrollera nyttjandetillstånd och energidokument

Vilka tillstånd som behövs beror på region och kommun, men du bör alltid fråga vilket dokument som visar att bostaden får användas som bostad. Det kan vara ett licencia de primera ocupación, ett motsvarande intyg eller en uppdaterad kommunal handling. Utan rätt dokument kan el, vatten, försäkring, bank eller framtida uthyrning påverkas.

Be också om energicertifikat när det krävs och kontrollera att uppgifterna avser rätt bostad. Om du planerar turistuthyrning behöver du dessutom undersöka separata licens- och registreringskrav. Ett köp för eget bruk och ett köp som ska hyras ut har alltså inte samma kontrollnivå.

6. Begär skuldfrihetsintyg från comunidad och kontrollera IBI

Om bostaden ligger i en comunidad de propietarios bör du begära ett aktuellt intyg om att avgifterna är betalda. Fråga även om beslutade eller planerade extrauttag, större renoveringar, tvister och regler som påverkar exempelvis uthyrning, markiser, inglasning eller pool.

Kontrollera att IBI, den kommunala fastighetsskatten, är betald och ta reda på hur den senaste betalningen gjordes. I köpeavtalet bör det framgå hur årets kostnader fördelas. Ett skuldfrihetsintyg är värdefullt, men läs det tillsammans med protokoll från de senaste föreningsmötena eftersom ett extrauttag kan vara beslutat men ännu inte fakturerat.

7. Kontrollera lån, inteckningar och andra belastningar

En inteckning i registret betyder inte automatiskt att du ska avstå från köpet. Den betyder att det finns en registrerad säkerhet som måste hanteras. Vid tillträdet ska det vara tydligt om säljaren löser lånet, hur banken lämnar kvitto och när avföringen från registret sker.

Leta även efter servitut, nyttjanderätter, beslag, förköpsrätt eller andra anteckningar. Ett servitut kan ge någon rätt att använda väg, vatten eller passage över fastigheten. Det kan vara helt normalt, men du ska veta vad det innebär innan du köper. Be om en förklaring på svenska och lägg in nödvändiga villkor i avtalet.

8. Utred hyresgäster och faktisk användning

Om bostaden är uthyrd behöver du veta vilket avtal som gäller, hur länge det löper, om hyran betalas och om hyresgästen har rätt att stanna efter försäljningen. Köp inte en uthyrd bostad med antagandet att den blir tom på tillträdesdagen. Begär en kopia av avtalet och låt en jurist kontrollera uppsägning, deposition och eventuella förlängningsregler.

Kontrollera också om bostaden används som turistboende, kontor eller annan verksamhet. En annons som lovar hög hyresintäkt är inte ett bevis på att användningen är tillåten. Licens, kommunala regler, samfällighetens stadgar och försäkring måste passa ihop med den planerade användningen.

9. Granska köpekontraktet och contrato de arras

Reservationsavtal och contrato de arras kan få stora ekonomiska följder. Det ska framgå exakt vilken fastighet som omfattas, pris, betalningsplan, tillträdesdag, inventarier, vem som betalar vilka kostnader och vad som händer om kontrollen avslöjar ett problem. Skriv inte under en standardmall på spanska bara för att säljaren vill gå snabbt fram.

Avtalet bör innehålla villkor om att bostaden överlåts fri från inteckningar och andra belastningar, att skulder till comunidad och kommunen regleras samt att relevanta tillstånd och dokument kan visas. Om finansiering behövs ska det också framgå vad som händer om lånet inte beviljas. En tydlig hävningsmekanism är betydligt bättre än en diskussion efter att handpenningen är betald.

10. Gör en fysisk och ekonomisk slutkontroll

Juridiska dokument ersätter inte en fysisk besiktning. Kontrollera fukt, tak, el, vatten, avlopp, pool, terrasser, gränser, vitvaror och inventarier. Jämför det du ser med planritning, annons och kontrakt. Dokumentera avvikelser med bilder och skriv in vad som ska repareras eller lämnas kvar.

Räkna därefter på hela köpet, inte bara priset. Lägg till ITP eller IVA och AJD beroende på bostadens typ, notarie, register, juridisk granskning, bankkostnader, försäkring, comunidad och eventuella renoveringar. Från den 1 juni 2026 är ITP-satsen i Valenciaregionen 9 procent i stället för 10 procent, men du bör ändå kontrollera att rätt skattesats och rätt skatteunderlag används i just din situation. Vår fastighetsanalys kan hjälpa dig att strukturera frågor och kostnader innan du bestämmer dig.

Nota simple, Catastro och escritura — så hänger dokumenten ihop

Det vanligaste misstaget är att behandla ett enda dokument som hela sanningen. Escritura är den notariella handling som beskriver ett förvärv eller en annan rättshandling. Nota simple visar registrerad information vid en viss tidpunkt. Catastro innehåller administrativa och skattemässiga uppgifter. Kommunens arkiv kan visa bygglov, tillstånd och urbanistiska beslut som inte framgår av någon av de andra handlingarna.

Gör en enkel dokumentmatris: skriv upp varje viktig uppgift och ange var den ska bekräftas. Exempelvis ska ägaren stämma i nota simple och escritura, den katastrala referensen ska stämma med Catastro och kommunens handlingar, och ytan ska jämföras med både register och fysisk verklighet. När en uppgift inte stämmer ska du inte gissa. Markera frågan, begär komplettering och låt avtalet hantera risken.

Vad händer om du hittar ett problem?

Alla avvikelser betyder inte att köpet måste avbrytas. En gammal inteckning kan lösas, en felaktig yta kan ibland regulariseras och ett saknat dokument kan gå att beställa. Men du ska förstå kostnad, tid och ansvar innan du betalar mer.

Det finns vanligtvis fyra vägar: säljaren rättar problemet före tillträdet, priset justeras med ett tydligt avtal, en del av köpeskillingen hålls inne tills handlingen är klar, eller du avstår från affären. Välj inte en lösning enbart på säljarens muntliga löfte. Skriv in dokument, deadline, belopp och konsekvens om rättelsen inte sker.

Om felet gäller äganderätt, bygglov, skulder eller användning bör du ta en paus innan du skriver under. En snabb handpenning kan annars bli dyr att få tillbaka. När du redan har ett utkast till avtal kan du läsa mer om Colás Jurists due diligence-verktyg och använda det för att samla dokument och uppföljningsfrågor. Verktyget hjälper dig att skapa struktur; den slutliga bedömningen bör göras utifrån originalhandlingar och din konkreta situation.

Så ser en trygg process ut steg för steg

1. Första urvalet: samla annons, adress, pris, katastral referens och säljarens kontaktuppgifter.
2. Dokumentbegäran: be om nota simple, escritura, Catastro, IBI, comunidad-intyg och tillstånd.
3. Riskanalys: markera avvikelser, skulder, belastningar, byggfrågor och uthyrningsfrågor.
4. Avtalsfas: låt kontrollresultatet synas i reservationsavtal och arras-villkor.
5. Slutkontroll: verifiera att villkoren är uppfyllda och att betalningar går till rätt mottagare.
6. Notarie och tillträde: kontrollera identitet, betalning, nycklar, dokument och avföring av belastningar.

Den här ordningen minskar risken att du lägger tid och pengar på en affär som inte går att genomföra. Den gör också dialogen med mäklare, säljare, bank och notarie tydligare. Om du vill köpa på Costa Blanca kan du läsa mer om juridisk hjälp vid bostadsköp i Spanien, där dokumentkontroll och avtalsgranskning kan anpassas till din situation.

Även om du köper för att senare sälja är det klokt att tänka på nästa steg redan nu: registrerade ytor, tillstånd och skuldfrihet påverkar ofta en framtida försäljning. Se därför också hur Colás Jurist arbetar med juridisk hjälp vid bostadsförsäljning i Spanien.

Vanliga misstag svenska köpare gör

• De litar på annonsens boyta i stället för att jämföra alla register.
• De betalar handpenning innan de har sett en aktuell nota simple.
• De tror att notarien gör hela köparens due diligence automatiskt.
• De accepterar ett avtal de inte förstår för att inte förlora bostaden.
• De glömmer comunidadens extrauttag och kommunens skulder.
• De antar att en pool, inglasning eller tillbyggnad är laglig eftersom den har funnits länge.
• De räknar bara på köpeskillingen och missar skatt, tillstånd, renovering och löpande kostnader.

Det gemensamma mönstret är att beslutet tas för snabbt. En säljare som inte vill lämna ut grundläggande dokument före handpenningen ger dig viktig information om affärens risknivå. Du har rätt att ställa frågor innan du binder dig.

Vanliga frågor om due diligence i Spanien

Relaterade artiklar

Om författaren

Hugo Gutiérrez Colás är spansk jurist, Abogado español colegiado nr 6.539 ICALI, med 19 års erfarenhet på Costa Blanca. Han hjälper svenska köpare, säljare och arvingar med fastighetskontroll, avtal, arv och skattefrågor i Spanien.