Sammanfattning — det viktigaste att känna till
- En garagesplats i Spanien är ofta en separat finca registral — med eget finca-nummer och potentiellt en annan registrerad ägare än lägenheten.
- Vad som skrivs i ett privat köpeavtal saknar registreringsrättslig verkan — bara escritura pública och fastighetsregistret gäller.
- Om ett bolag som ägde garaget upplöstes utan att tillgången fördes över kan den fastna i juridiskt ingenmansland.
- Mekanismen escritura de manifestación de bienes olvidados finns för exakt sådana situationer — men tar tid och kostar pengar.
- En kontroll av nota simple vid köpet 2007 hade löst detta på tjugo minuter.
Det var ett av de mer odramatiska telefonsamtal jag fått på länge. Marita, 62, ringde från Göteborg en fredagsförmiddag i september. Hon och hennes man Lennart hade köpt en lägenhet i Benidorm 2010. Nu, fjorton år senare, var de redo att sälja. Barnen hade vuxit upp, spenderingen på underhåll börjat krypa uppåt, och de ville ha pengarna tillbaka i Sverige. Inget komplicerat. Rätt standard, faktiskt.
En garagesplats i Spanien kan vara registrerad i en separat finca registral — och ha en annan ägare än lägenheten. Om bolaget som stod som ägare sedan länge är upplöst krävs ett specialförfarande för att rätta till felet. Kontrollera alltid nota simple för varje finca innan köp eller försäljning.
Jag bad Marita skicka mig escrituran — den notariala köpehandlingen från 2010. Den såg ut som den skulle. En trea på femte våningen i ett kvarter nära Playa de Levante, 78 kvadratmeter, köpt för 162 000 €. Välskött. Inga inteckningar. Lennart och Marita registrerade som gemensamma ägare. Ingenting som på pappret borde orsaka problem.
Jag berättade att jag skulle dra en nota simple från Registro de la Propiedad för att bekräfta status inför en försäljning, och att jag återkom inom ett par dagar. Det var det vanliga upplägget. Ingenting tytt på att det var något som inte stämde.
Lägenheten och vad den verkade vara
Det är något med Benidorm som antingen tilltalar en eller inte. Jag har arbetat med fastigheter längs hela Costa Blanca i nitton år, och jag förstår varför skandinaver dras dit. Priset är rätt, vädret är pålitligt, och det finns en infrastruktur för nordeuropéer som gör att man aldrig är riktigt ensam med språkproblemen. Marita och Lennart hade köpt sin lägenhet för att ha ett ställe att resa till med barnen. Nu var barnen borta. Lägenheten stod tom nio månader om året. Det är en logik jag känner igen.
Deras förväntningar på försäljningspriset var realistiska. Beachfrontnära lägenheter i Benidorm hade stigit stadigt, och de hade hört att grannarna på plan tre sålde sin för 195 000 € förra hösten. Lennart hade gjort en beräkning och landade på 185 000–210 000 € som rimlig prisbild — beroende på köpare och tidpunkt. Det kändes trovärdigt.
Lägenheten var välskött. De hade renoverat köket 2019 och bytt ut balkongdörren. Comunidad-avgifterna var betalda. IBI-skatten var aktuell. Allt verkade ordnat. Det enda Marita nämnde i förbifarten, utan att lägga någon vikt vid det, var att de också hade "en parkeringsplats i garaget under huset" — inkluderat i köpet sedan dag ett, aldrig ifrågasatt, alltid använt. De hade parkerat där varje gång de besökt lägenheten. Ingen hade någonsin sagt ett ord.
Om du funderar på att sälja din bostad i Spanien är just den typen av detalj — ett garage, ett förråd, en gemensam terrass med separat registrering — något som alltid bör kontrolleras mot fastighetsregistret innan en försäljning inleds.
Nota simple — lägenheten ren, garaget en annan historia
Jag beställde nota simple från Registro de la Propiedad för lägenhetens finca registral. Det tog en dag. Resultatet var precis vad jag förväntade mig: Lennart Svensson och Marita Svensson, gemensam äganderätt (copropiedad), inga inteckningar, inga belastningar, inga pågående rättsliga processer. Rent.
Sedan kontrollerade jag escrituran igen. Det stod en fotnot om en garaje anejo — ett tillhörande garage. Descripción av lägenheten hänvisade till den som ett annex. Men escrituran specificerade ingen separat finca registral för garaget, ingen registreringsbeteckning, inget finca-nummer. Det var otydligt formulerat, men formuleringen antydde att garaget registrerats separat.
Jag bad registret specifikt om en sökning på garajeplatsen i samma byggnad. Svaret kom samma eftermiddag. Garaget var registrerat — men inte i Lennarts och Maritas namn. Den registrerade ägaren var Inmobiliaria Costa Levante S.L.
Jag stod stilla med pappret i handen en stund. Det var ett bolag jag inte kände igen. En nota simple är en ögonblicksbild av fastighetsregistrets data — och under Art. 38 i Ley Hipotecaria gäller en stark presumtion: den som står inskriven i registret är den juridiska ägaren, och alla rättshandlingar som grundar sig på den inskrivningen skyddas. Lennart och Marita stod inte inskrivet som ägare till garaget. Inmobiliaria Costa Levante S.L. gjorde det.
Inmobiliaria Costa Levante S.L. — och vad Registro Mercantil visade
Nästa steg var att ta reda på vad detta bolag var. Jag sökte i Registro Mercantil — det spanska handelsregistret — på bolagets namn och organisationsnummer som framgick av nota simple. Det tog ungefär tio minuter att få fram bilden.
Inmobiliaria Costa Levante S.L. var ett fastighetsbolag grundat i Valencia 2003. Det hade ursprungligen byggt och marknadsfört fastigheter i Benidomr-området under 2000-talets boom. Det hade fyra anställda. Det hade ett kapital på 60 000 €. Och det hade upplösts och likviderats 2014.
Upplösningen skedde i enlighet med Real Decreto Legislativo 1/2010 — Ley de Sociedades de Capital — och var formellt korrekt genomförd. Likvidatorerna hade upprättat en likvidationsbalansräkning, delat ut de tillgångar som fanns och avslutat bolaget. Registro Mercantil visade statusen som disuelta y liquidada. Bolaget existerade inte längre som rättssubjekt.
Problemet var uppenbart. Om bolaget var upplöst och likviderat, och garaget aldrig förts över till Lennart och Marita vid ursprungsköpet 2007 — vilket år bolaget sålde lägenheten till dem — så stod garaget kvar i ett upplöst bolags namn. Ingen ägare. Ingen juridisk person att vända sig till. En tillgång som fallit igenom springorna i ett likvidationsförfarande och aldrig hittats igen.
Jag ringde Marita och berättade vad jag hittat. Det var tyst i luren ett ögonblick. "Men vi har ju parkerat där i fjorton år," sa hon. "Ingen har sagt ett ord." Det stämde. Men i spansk rätt spelar faktisk besittning liten roll när det kolliderar med fastighetsregistrets data.
Tillbaka till 2007 — vad escrituran faktiskt sa
Jag bad Marita leta fram den ursprungliga escrituran från 2007 — när Lennart och hon köpte lägenheten av bolaget. Det var dokumentet jag verkligen behövde se. Det tog tre dagar för henne att hitta det i en pärm i källarförrådet i Göteborg.
Den berättelse escrituran 2007 visade var klassisk. I det privata köpeavtalet — contrato privado de compraventa — som parterna hade undertecknat månader före notarieakten stod det tydligt: lägenheten säljs "con plaza de garaje incluida en precio, sita en planta sótano del mismo edificio" — med garagesplats inkluderad i priset, belägen på källarvåningen i samma byggnad. Priset, 162 000 €, avsåg både lägenhet och garage.
Men escritura pública — det formella notariehandlingen — beskrev enbart lägenheten. Finca registral för lägenheten. Kvadratmeter för lägenheten. Pris för lägenheten. Garaget nämndes överhuvudtaget inte som ett separat föremål för överlåtelse. Det var antingen ett administrativt misstag av notariekontoret, en förbiseende av byggbolaget vid handlingarnas förberedelse, eller — och det är inte ovanligt under de åren — en medveten besparing för att undvika notarie- och registreringskostnader för den extra fincabeteckningen.
Effekten är densamma oavsett orsak. Enligt Art. 1218 i Código Civil är en escritura pública bindande bevis på det rättsförhållande den beskriver. Det den inte beskriver, äger den heller ingen verkan för. Garaget hade aldrig formellt bytt ägare. Det privata köpeavtalet — hur tydligt det än formulerat intentionen — ger ingen rätt mot tredje part och skapar ingen registrerad äganderätt.
Att kontrollera att alla delar av ett fastighetsköp — lägenhet, garage, förråd — är korrekt beskrivna i escrituran och inskrivna i registret är en av de grundläggande saker jag alltid går igenom med klienter som vill köpa bostad i Spanien. Det är den typen av kontroll som tar tjugo minuter och kan spara månader av arbete.
Tre vägar framåt — och varför ingen av dem var enkel
Jag satte mig ner och gick igenom alternativen. Det fanns tre möjliga vägar, och ingen av dem var trivial.
Alt. 1 — Expediente de dominio enligt Ley 13/2015
Den traditionella mekanismen för att fastställa äganderätt när dokumentationen är bristfällig är ett expediente de dominio — ett domstolsförfarande för att inräkna en fastighet i registret baserat på faktisk besittning och kompletterande bevisning. Sedan reformen genom Ley 13/2015 de Reforma de la Ley Hipotecaria handläggs sådana ärenden hos notarie snarare än domstol i de flesta fall, vilket förenklade processen något. Men det rör sig fortfarande om ett förfarande på månader, med annonsering i officiella tidningar, kallelse av potentiella berörda parter och registrets slutliga prövning. Kostnadsmässigt handlar det ofta om 3 000–6 000 € beroende på fastighetens värde och ärendets komplexitet. För en garagesplats vars värde i sig kanske uppgår till 12 000–18 000 € är det en avsevärd kostnad.
Alt. 2 — Kontakta de tidigare likvidatorerna
Om vi kunde identifiera de individer som agerat likvidatorer för Inmobiliaria Costa Levante S.L. vid likvidationen 2014 existerade en teoretisk möjlighet. Enligt spansk bolagsrätt kvarstår likvidatorernas personliga ansvar för glömda tillgångar under en period efter likvidation. Om vi kunde nå dem och de var villiga att medverka, kunde de underteckna en handling som formaliserade överlåtelsen av garaget i efterhand.
Problemet: tolv år hade gått. Registro Mercantil visade två likvidatorer. En av dem hade lämnat Spanien. Den andre svarade inte på brev. Och deras juridiska ställning att disponera över bolagets tillgångar var, milt sagt, oklar.
Alt. 3 — Sälja lägenheten utan garaget, med full transparens
Det tredje alternativet var pragmatiskt till sin karaktär: sälja lägenheten som den var — registrerat utan garage — men med full information till köparen om situationen. En potentiell köpare som förstår vad de ger sig in på kan förhandla om priset i utbyte mot att ta på sig att lösa registreringsfrågan själv. Det hade fördelen att frigöra Lennart och Marita från problemet, men nackdelen att varje seriös köpare med ett bra juridiskt ombud sannolikt skulle sätta ned priset med mer än vad problemet faktiskt kostar att lösa — och en del köpare skulle dra sig ur helt.
Escritura de manifestación de bienes olvidados — mekanismen som löste det
Jag konsulterade en kollega i Alicante som är specialist inom registreringsrätt — ett område som kräver djupare kunskap om registerprocedurer än den löpande fastighetsrätten. Han kände omedelbart igen situationen. "Det är ett klassiskt fall," sa han. "Bienes olvidados en liquidación." Glömda tillgångar vid likvidation.
I spansk rätt finns en etablerad mekanism för detta. När ett bolag likviderats utan att alla tillgångar distribuerats — av misstag, förbiseende eller okunnighet — kan de tidigare likvidatorerna (eller bolagets tidigare aktieägare om de kan spåras) underteckna en escritura de manifestación de bienes olvidados. Det är en notariehandling där de formellt förklarar att tillgången existerade vid likvidationen, att den tillhörde bolaget och att den inte hanterades. Handlingen möjliggör en efterhandsdistribution av tillgången till de som hade rätt till den vid likvidationen, och därifrån kan äganderätten föras vidare.
Det tog tid att identifiera rätt personer. Registro Mercantil gav oss namnen på de tidigare aktieägarna. En av dem levde fortfarande i Valencia, pensionerad, och visste om situationen. Han mindes till och med garagesplatsen — det var en av fem garajeplatser i byggnaden som av misstag hamnat kvar i bolagets namn när de sålde lägenheterna 2007 och 2008. Han hade undrat om det någonsin skulle dyka upp.
Processen krävde fyra aktörer: den f.d. aktieägaren, en notarie, Registro Mercantil och till slut Registro de la Propiedad. Escrituran upprättades. Bienes olvidados-förfarandet formaliserades. Garaget distribuerades formellt som en återstående likvidationstillgång — och sedan överlåts rätten i en ny escritura till Lennart och Marita, baserat på det privata köpeavtal från 2007 som bekräftade att de betalat för det. Det sista steget var inskrivningen i Registro de la Propiedad.
Från det att jag identifierade problemet till att Lennart och Marita fick bekräftelsen att garaget nu stod inskrivet i deras namn gick åtta månader.
Åtta månader — vad det faktiskt innebär
Lennart hörde av sig med jämna mellanrum under processen. Han var tålmodig — mer tålmodig än många klienter jag haft i liknande situationer — men man hörde att trötthet lade sig in mot slutet. De hade räknat med att sälja på hösten. Sedan vintern. Sedan våren. De hade en potentiell köpare som väntade, ett pris som var överenskommet och en plan som på pappret var klar. Och sedan: ingenting. Månader av juridisk hantering av ett problem som inte ens existerade i deras medvetande när de köpte lägenheten.
"Vi använde parkeringsplatsen i fjorton år," sa Lennart en gång. "Ingen sa aldrig ett ord. Inte grannen, inte styrelsen, inte någon." Det stämde. Besittning utan titel ger en faktisk kontroll men ingen juridisk verkan. Av alla grannar i den byggnaden var det troligen bara Lennart och Marita som hade en parkeringsplats som formellt tillhörde ett bolag som inte längre existerade.
Den slutliga kostnaden för att rätta till felet: 3 200 € i samlade juridiska arvoden, notariekostnader och registreringsavgifter. Åtta månaders fördröjning. En potentiell köpare som höll sig kvar men vid ett tillfälle hotade att dra sig ur om det inte var klart inom tre veckor till.
Vid det ursprungliga köpet 2007 hade en ordentlig granskning av escrituran och en kontroll av nota simple för garagens separata finca registral tagit tjugo minuter och kostat ett par hundra euro. Det är den typen av kontroll som hör till ett professionellt genomfört fastighetsköp i Spanien.
Fem lärdomar — utan moral, men med precision
Jag lyfter fram det här ärendet inte för att skrämma, utan för att det illustrerar ett mönster jag ser upprepat gång på gång. Felen uppstår inte i undantagen — de uppstår i det som verkar trivialt.
1. Garaget är en separat finca registral — kontrollera det separat
I spansk fastighetsrätt registreras garagesplatser, förråd (trasteros) och i vissa fall terrasser som fincas registrales independientes — med egna finca-nummer, separata från lägenhetens finca. Det innebär att de kan ha skilda ägare, skilda inteckningar och en helt separat juridisk historia. En nota simple för lägenheten säger ingenting om garaget. Du måste beställa nota simple för varje separat finca.
2. Det privata köpeavtalet ger ingen registrerad äganderätt
En contrato privado de compraventa — det privata köpekontrakt som normalt undertecknas när man reserverar en spansk fastighet — är ett bindande avtal mellan parterna. Men det ger ingen äganderätt mot tredje part och skapar ingen inskrivning i fastighetsregistret. Enligt Art. 1218 Código Civil och Art. 38 Ley Hipotecaria är det escritura pública och Registro de la Propiedad som avgör vem som juridiskt äger vad. Om garaget inte nämns i escrituran äger du det inte i lagens mening, oavsett vad det privata kontraktet säger.
3. Kontrollera alltid vem som äger vad — inte bara om det finns belastningar
Den vanligaste användningen av nota simple är att kontrollera att en fastighet är fri från inteckningar och panträtter. Det är viktigt — men det är inte tillräckligt. Lika viktigt är att kontrollera att den registrerade ägaren faktiskt är den person som säljer, och att alla delar av det som köps — lägenhet, garage, förråd — är registrerade på rätt person. Vid köp från en developer: begär nota simple för varje separat finca som ingår i affären och jämför mot vad escrituran beskriver.
4. Upplösta bolag är inte alltid ett hinder — men det tar tid
Att fastigheten ägs av ett upplöst bolag är inte ett oöverstigligt hinder, men det kräver ett specialiserat förfarande. Mekanismen escritura de manifestación de bienes olvidados existerar i spansk rätt för precis den här situationen. Men den förutsätter att de tidigare aktieägarna eller likvidatorerna kan spåras och är villiga att medverka — och det är inte alltid möjligt. Ju äldre upplösningen är, desto svårare. Har du köpt en fastighet av ett bolag och är osäker på om alla delar registrerades korrekt: kontrollera nu, inte när du ska sälja.
5. Gör en juridisk due diligence innan du säljer — inte bara innan du köper
En due diligence-kontroll är standard vid köp, men glöms ofta bort vid försäljning. Det är ett misstag. Att kontrollera nota simple för alla fincas som ingår i försäljningen, bekräfta att inskrivningarna stämmer och att inga oväntade belastningar tillkommit under åren är en investering på några timmar som kan förhindra månaders förseningar. Om du planerar att sälja din spanska bostad: börja med en kontroll av fastighetsregistret. Den typen av genomgång är en del av de tjänster jag erbjuder för försäljning av bostad i Spanien.
Vanliga frågor om fastighetsregister och garagesplatser i Spanien
Kan en garagesplats i Spanien ha ett annat ägande än lägenheten?
Ja, det är vanligt. En garagesplats är ofta registrerad som en separat finca registral — med ett eget finca-nummer i Registro de la Propiedad, skild från lägenheten. Det innebär att lägenhet och garage kan ha olika registrerade ägare, även om säljaren muntligen eller i ett privat köpeavtal garanterat att de hör ihop. Det enda som räknas juridiskt är vad som framgår av escritura pública och fastighetsregistret. En nota simple för lägenheten säger ingenting om garaget — du måste kontrollera dem separat. Läs mer om att köpa bostad i Spanien och vilka kontroller som bör göras.
Vad händer med fastigheter som tillhörde ett upplöst bolag i Spanien?
Enligt spansk bolagsrätt (Real Decreto Legislativo 1/2010, Ley de Sociedades de Capital) ska ett bolags tillgångar fördelas vid likvidation. Om en tillgång — till exempel en garagesplats — missades i likvidationsbalansen kan den i efterhand hanteras via en procedur som kallas escritura de manifestación de bienes olvidados — en förklaring om glömda tillgångar. Processen kräver att de tidigare likvidatorerna eller aktieägarna kan identifieras och är villiga att medverka. Den är tidskrävande och kräver specialistkompetens inom registreringsrätt. Om det inte är möjligt att genomföra detta förfarande återstår alternativet med ett expediente de dominio enligt Ley 13/2015.
Vad är en nota simple och vad visar den?
En nota simple är ett utdrag ur det spanska fastighetsregistret (Registro de la Propiedad) som visar fastighetens registrerade ägare, eventuella inteckningar, panträtter, servitut och andra belastningar. Den visar också fastighetens exakta registerbeteckning (finca-nummer). En nota simple kostar några euro, kan beställas digitalt och är det viktigaste verktyget för att kontrollera en fastighets juridiska status innan köp eller försäljning. Avgörande: om lägenheten och garaget är separata fincas registrales måste du kontrollera båda var för sig. Hela garantistrukturen i spansk fastighetsrätt bygger på vad som är inskrivet — se Art. 38 Ley Hipotecaria.
Hur kontrollerar man att garaget ingår i köpet vid fastighetsköp i Spanien?
Begär alltid nota simple för varje separat finca registral som ingår i affären — lägenheten, garaget och eventuellt ett förråd registreras ofta med separata finca-nummer. Kontrollera att escritura pública uttryckligen beskriver och överlåter varje separat finca. Att garaget nämns i säljkontraktet (contrato privado) räcker inte — det är notariehandlingen och fastighetsregistret som har juridisk verkan enligt Art. 38 Ley Hipotecaria och Art. 1218 Código Civil. Vid köp från en developer: be om fullständig lista över alla finca-nummer som ingår i försäljningsobjektet och kontrollera dem i registret. Kontakta mig på kontaktsidan om du vill ha hjälp med denna typ av genomgång.
Åtta månader senare — och vad Lennart sa
Det var en kall februarimorgon när Hugo ringde Lennart med beskedet. Nota simplen hade kommit från Registro de la Propiedad i Benidorm. Lägenheten och garaget stod nu inskrivna i Lennarts och Maritas gemensamma namn — båda fincas, korrekta uppgifter, inga belastningar. Ärendet var avslutat.
Lennart var tyst en stund. Sedan sa han något jag minns: "Jag förstår fortfarande inte hur det kunde hända. Vi köpte det. Vi betalade för det. Vi använde det i fjorton år." Jag svarade att jag förstod det — och att han hade rätt. Ekonomiskt och intentionsmässigt hade de alltid ägt garaget. Det spanska fastighetsregistret hade bara aldrig fått reda på det.
Försäljningen gick igenom i april. Priset landade på 192 000 €, vilket låg inom det intervall Marita och Lennart hade räknat med från början. Köparen fick ett objekt med fullständig och korrekt dokumentation — inklusive en nota simple utan anmärkningar för vare sig lägenhet eller garage. Det är, trots allt, hur det ska se ut.
Totalkostnaden för att rätta till det ursprungliga misstaget: 3 200 € och åtta månader. Det är inte en katastrof. Det är inte något som förstörde affären. Men det är en kostnad och en fördröjning som inte hade behövt uppstå. En korrekt utförd juridisk genomgång vid köpet 2007 hade sannolikt fångat upp detta vid en kontroll som inte hade tagit mer än tjugo minuter.
Vill du läsa mer om vad som ingår i en professionell fastighetsgranskning innan köp? Min guide att köpa hus i Spanien går igenom processen steg för steg — inklusive vilka register som alltid bör kontrolleras och varför.
Funderar du på att köpa eller sälja en bostad i Spanien?
Kontakta Hugo för ett inledande samtal — på svenska, utan förpliktelser. En korrekt granskning av escritura och nota simple tar kort tid och kan förebygga problem som annars tar månader att lösa. Oavsett om du köper nytt, säljer det du äger eller är osäker på om din befintliga dokumentation är korrekt: börja med ett samtal.
Relaterade artiklar
Köpa hus i Spanien — komplett guide
Allt du behöver veta om att köpa fastighet i Spanien: juridik, skatter, process och fallgropar att undvika.
Comunidad de propietarios 2026
Hur fungerar den spanska bostadsrättsföreningen? Regler, avgifter, styrelsens ansvar och dina rättigheter som ägare.
Juridisk hjälp vid köp
Hugos tjänst för fastighetsköp i Spanien — due diligence, escritura, registrering och skatt.
Om författaren
Hugo Gutiérrez Colás är spansk jurist (abogado español) colegiado nr 6.539 hos Alicantes advokatsamfund (ICALI) med 19 års erfarenhet på Costa Blanca. Han är verksam på Calle Mozart 9, 03581 Alfaz del Pi (El Albir), Alicante. Hugo hjälper svenska fastighetsägare med köp, försäljning, arv, testamente och skatt i Spanien — inklusive due diligence och registreringskontroller. Läs mer om tjänsterna för fastighetsköp i Spanien.