Många svenska fastighetsägare på Costa Blanca ställer sig förr eller senare frågan: kan jag hyra ut min lägenhet eller villa, och vad gäller egentligen? Svaret är långt mer komplext än i Sverige. Den spanska hyreslagstiftningen bygger på en helt annan logik, och de senaste åren har reglerna skärpts väsentligt — särskilt för turistuthyrning.
I den här artikeln går jag igenom de viktigaste skillnaderna mellan den spanska Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) och den svenska hyreslagen (12 kap. Jordabalken), och förklarar sedan vad som gäller för kortidsuthyrning och turistlicenser 2025.
Den spanska hyreslagen — LAU
Den grundläggande lagen för hyresavtal i Spanien är Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, som har reformerats flera gånger — senast genom Real Decreto-ley 7/2019 och Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, den så kallade Bostadslagen. LAU reglerar i huvudsak två typer av hyresavtal:
- Arrendamiento de vivienda — uthyrning av permanentbostad (skyddas av starka hyresgästrättigheter)
- Arrendamiento para uso distinto del de vivienda — uthyrning för annat ändamål, t.ex. som fritidsbostad eller för affärsverksamhet
Turistuthyrning (alquiler turístico) faller däremot utanför LAU och regleras av de autonoma regionernas egna lagar samt, sedan 2025, av nationell lagstiftning.
Avtalstid och minimiperiod
En av de största skillnaderna mot Sverige är den obligatoriska minimivistelsen. Enligt LAU gäller:
- Om hyresgästen är en privatperson: minst 5 år med automatisk förlängning i ytterligare 3 år om varken hyresvärd eller hyresgäst säger upp avtalet
- Om hyresgästen är en juridisk person: minst 7 år med automatisk förlängning i ytterligare 3 år
Dessa perioder gäller oavsett vad som anges i kontraktet — ett kortare avtal förlängs automatiskt upp till minimigränsen. Det innebär att en hyresvärd i Spanien, till skillnad från i Sverige, normalt är bunden under minst 5 år om hyresgästen väljer att stanna.
Hyreshöjning under avtalstiden
Hyran i Spanien får bara höjas en gång per år och höjningen är sedan 2023 begränsad av ett statligt fastställt referensindex. Sedan januari 2024 regleras höjningen av det nya Índice de Referencia para la Actualización de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV), kopplat till löneutvecklingen snarare än KPI. I spänsta marknader (zonas tensionadas) begränsas dessutom nyuthyrning av ett pristak.
Uppsägning och avhysning
Hyresgästen i Spanien har rätt att säga upp avtalet när som helst, med sex månaders varsel efter att ha bott i bostaden i minst sex månader. En hyresvärd däremot kan inte säga upp ett fungerande hyresavtal under minimiperioden, med ett viktigt undantag: om hyresvärden behöver bostaden som permanentbostad för sig själv eller en nära anhörig — men detta krav måste anges i kontraktet från början.
Avhysning (desahucio) vid hyresskuld är juridiskt möjlig men tar i praktiken ofta 6–18 månader i Spanien, beroende på domstolens arbetsbelastning. Det är en väsentlig risk som alla fastighetsägare måste beakta.
Den svenska hyreslagen — 12 kap. Jordabalken
I Sverige regleras hyresförhållanden av 12 kapitlet i Jordabalken, kallat hyreslagen. Det är en av de starkast hyresgästskyddande lagstiftningarna i Europa — byggd på decennier av socialdemokratisk bostadspolitik och kollektiv förhandling.
Besittningsskydd — ingen minimiperiod
I Sverige är det hyresgästen som har besittningsskydd, inte en lagreglerad minimiperiod för hyresvärden. Hyresavtalet löper på obestämd tid om inget annat avtalas, och hyresgästen kan normalt säga upp avtalet med tre månaders varsel. Hyresvärden är hårt begränsad — ett avtal kan som regel inte sägas upp förutom av starka skäl: vanvård, utebliven hyresbetalning, eller att hyresvärden behöver lägenheten för eget bruk.
Bruksvärdesprincipen
I Sverige bestäms hyran inte fritt på marknaden utan av bruksvärdesprincipen: hyran sätts i förhållande till jämförbara hyreslägenheter med beaktande av storlek, skick, läge och standard. Fastighetsägarens organisation och hyresgästföreningen förhandlar kollektivt om hyresnivåer. En enstaka fastighetsägare kan inte ensidigt höja hyran utöver vad den kollektiva förhandlingen tillåter.
Spanien vs Sverige — jämförelsetabell
| Aspekt | Spanien (LAU) | Sverige (Hyreslagen) |
|---|---|---|
| Lagstiftning | Ley 29/1994 (LAU) + Ley 12/2023 | 12 kap. Jordabalken (JB) |
| Minimiavtalstid | 5 år (privatpersoner) / 7 år (juridiska) | Ingen — tills-vidare-avtal |
| Automatisk förlängning | 3 år om ingen säger upp | Löper tills hyresgäst säger upp |
| Hyressättning | Fri marknad, begränsad höjning (IRAV) | Bruksvärde — kollektiv förhandling |
| Hyresgästens varsel | 6 månader (efter 6 mån boende) | 3 månader |
| Avhysning vid skuld | 6–18 månader i domstol | Via Kronofogden, 3–6 månader |
| Turistuthyrning | Separat reglering (regional lag + RD 1312/2024) | Tillåten med hyresvärdens tillstånd |
| Deposition | Max 2 månaders hyra (LAU) | Oreglerat — ofta 1–3 månader |
Turistuthyrning i Spanien — allt du behöver veta 2025
Det som skiljer Spanien radikalt från Sverige är den komplexa regleringen av kortidsuthyrning och turistuthyrning. I Sverige är det relativt enkelt att hyra ut på Airbnb (med hyresvärdens tillstånd om det är en hyresrätt). I Spanien krävs sedan länge en regional licens, men 2025 har ytterligare två nationella krav tillkommit.
Tre parallella kravnivåer 2025
För att lagligen hyra ut turistiskt i Spanien måste du uppfylla tre separata krav på tre olika nivåer:
I Comunitat Valenciana regleras turistuthyrning av Decreto 10/2021. Du behöver ansöka om en Habilitación de Vivienda de Uso Turístico (VUT) hos Turisme Comunitat Valenciana. Kraven inkluderar minimistandard, brandskydd, ventilation och informationsskylt vid entrén.
Sedan 1 juli 2025 är alla turistbostäder skyldiga att registreras i det nationella Registro Único de Arrendamientos och tilldelas ett Número de Registro de Alquiler (NRA). Utan NRA-nummer kan varken Airbnb, Booking.com eller andra plattformar annonsera bostaden.
Om bostaden ligger i ett flerbostadshus med samfällighet krävs ett uttryckligt godkännande med 3/5 majoritet av ägare och andelar. Utan aktivt godkännande är turistuthyrning förbjuden — tidigare gällde omvända bevisbördan.
Tekniska krav i Comunitat Valenciana
- Minimiyta: 14 m² för enpersonsrum, 8 m² per tillkommande person
- Brandsläckare och brandvarnare
- Försthjälpslåda
- Skylt vid entrén med VUT-nummer
- Informationspärm till gästerna (nödnummer, regler, närmaste sjukhus)
- Klimatanläggning (±19°C)
- Mörkläggning i alla sovrum
- Licensavtal och uthyrningsregister sparas i 3 år
Skatten på turistintäkter — Modelo 210
Som icke-resident i Spanien (vilket de flesta svenska ägare är) deklarerar du turistintäkterna via Modelo 210. Skatten är:
- EU/EES-medborgare: 19% på nettovinsten — du får dra av proportionella kostnader för uthyrningsperioderna (avgifter, räntor, städning, reparationer)
- Övriga länder: 24% på bruttointäkterna utan avdrag
Deklaration sker kvartalsvis (januari, april, juli, oktober). Det är viktigt att hålla noggrann bokföring över vilka perioder bostaden var uthyrd respektive använd privat. Många väljer att anlita en spansk jurist eller gestor för att sköta Modelo 210 löpande.
Turistuthyrning vs långtidsuthyrning
| Aspekt | Turistuthyrning | Långtidsuthyrning (LAU) |
|---|---|---|
| Inkomst | Hög per natt, säsongsberoende | Lägre men stabil |
| Administration | Hög — incheckning, städning, gästkontakt | Låg efter kontrakt |
| Licenskrav | VUT + NRA + samfällighetsval | Inga licenskrav |
| Skuldrisk | Minimal (betalar vid bokning) | Reell — avhysning tar tid |
| Hyresgästskydd | Svagt (inte LAU) | Starkt (LAU, 5–7 år) |
Praktiska råd — vad du bör tänka på
1. Kontrollera alltid samfälligheten först
Sedan 2025 är ett stämmobeslut med 3/5 majoritet ett absolut krav för turistuthyrning i flerbostadshus. Ansök inte om VUT-licens utan detta — det är slöseri med tid och pengar.
2. Gamla kontrakt kan vara ogiltiga
LAU har ändrats flera gånger sedan 2019. Ett hyreskontrakt från 2015–2018 är sannolikt inte anpassat till nuvarande krav. Låt en jurist granska det innan du hyr ut igen.
3. Deposita fianza hos regionala myndigheten
Hyresvärden är skyldig att deponera hyresgästens deposition (fianza) hos IVAJ (i Valencia). Utan detta kan hyresvärden bötfällas. Depositionen är dessutom viktigt skydd vid avtalets slut.
4. Kontraktet måste vara på spanska
Ett hyreskontrakt på enbart svenska håller inte i en spansk domstol. Kontraktet måste vara på spanska och följa LAU:s krav — inklusive energicertifikat, bostadsförsäkring och inventarielista.
5. Energicertifikatet är obligatoriskt
Ett giltigt energicertifikat (certificado de eficiencia energética) är obligatoriskt för uthyrning i Spanien oavsett typ — turistuthyrning eller långtidsuthyrning. Utan det kan hyresavtalet ifrågasättas och hyresvärden bötfällas.
Behöver du hjälp med hyreskontrakt eller turistlicens?
Jag granskar ditt befintliga kontrakt, hjälper dig ansöka om VUT-licens i Comunitat Valenciana, hanterar NRA-registreringen och upprättar skräddarsydda hyreskontrakt på spanska. Kontakta mig för ett inledande samtal.
Vanliga frågor
Hur lång är minimitiden för ett hyreskontrakt i Spanien?
Enligt LAU är minimivistelsen 5 år för privatpersoner och 7 år för juridiska personer, med automatisk förlängning i 3 år om ingen säger upp avtalet i tid.
Behöver man tillstånd från samfälligheten för turistuthyrning?
Ja, sedan Ley Orgánica 1/2025 krävs ett uttryckligt godkännande med 3/5 majoritet av ägare och andelar. Utan detta är turistuthyrning i flerbostadshus förbjuden.
Kan hyresvärden höja hyran fritt i Spanien?
Nej. Hyran får bara höjas en gång per år och höjningen begränsas av IRAV-indexet. I zonas tensionadas finns dessutom pristak för nyuthyrning.
Vad är skillnaden mot den svenska hyreslagen?
Den svenska hyreslagen bygger på besittningsskydd och kollektivt förhandlade hyror (bruksvärde). I Spanien är hyran marknadsstyrd men regleras av ett årsindex. Minimiavtalstiden är striktare i Spanien (5 år) medan hyresgästens varseltid är längre (6 månader mot 3 månader i Sverige).
Hur beskattas turistintäkter för en svensk ägare?
Som EU-medborgare beskattas nettointäkterna (efter avdrag) med 19% via Modelo 210, kvartalsvis. Det är viktigt att hålla god bokföring och spara alla kostnadskvitton.
Om skribenten
Hugo Gutiérrez Colás är spansk jurist (abogado español) colegiado nr 6.539 ICALI med 19 års erfarenhet på Costa Blanca. Han hjälper svenska ägare med hyreskontrakt, turistlicenser, köp, försäljning och skatt i hela Comunitat Valenciana. Kontoret finns på Calle Mozart 9, 03581 Alfaz del Pi (El Albir), Alicante. Läs mer om tjänsterna för skatt och hyresuthyrning i Spanien.