Nota simple och katastralt intyg – så kontrollerar du själv en spansk bostad före köpet

Det här är bokstavligen den första kontrollen jag gör på kontoret när en klient kommer med en bostad hen är intresserad av. Det är ingen yrkeshemlighet och inget komplicerat förfarande — det är tjugo minuters arbete och några euro som du kan göra själv. Den här artikeln går igenom exakt hur, hur du läser det du får, och var dessa två handlingar slutar kunna hjälpa dig.

Innehåll i den här artikeln:

• 1. Två handlingar, två myndigheter, två funktioner
• 2. Så beställer du nota simple (och på engelska)
• 3. Så läser du en nota simple, block för block
• 4. Ordlista för nota simple
• 5. Så hämtar du katastral information
• 6. Jämförelsen som betyder något
• 7. Fem saker dessa handlingar inte säger dig
• 8. Varningssignaler
• 9. Vanliga frågor
• 10. Källor

1. Två handlingar, två myndigheter, två funktioner

Nota simple utfärdas av fastighetsregistret (Registro de la Propiedad), under justitieministeriet. Den redovisar rättigheter: vem som är ägare, vilka sakrätter som finns och vilka belastningar som vilar på fastigheten. Den har informativt värde — det formella beviset för registrets innehåll är certificación, undertecknad av registratorn — men för att förbereda ett köp räcker nota simple mer än väl.

Den katastrala informationen tillhandahålls av Dirección General del Catastro, under finansministeriet. Den beskriver fastigheten i huvudsak för skatteändamål: ytor, användning, byggnadsår, grafisk avgränsning av tomten och taxeringsvärde.

De två handlingarna är oberoende av varandra och behöver inte stämma överens. Det är just därför man begär båda: värdet ligger inte i någon av dem för sig, utan i jämförelsen mellan dem. Vi går igenom vad olika typer av avvikelser betyder i vår artikel om Registro vs Catastro i Spanien.

2. Så beställer du nota simple (och på engelska)

Via internet identifierar du fastigheten med fastighetsbeteckning (referencia catastral), registerkoden IDUFIR/CRU, registeruppgifterna eller exakt adress.

På engelska. Det här är det som nästan ingen känner till och som är mest användbart för nordiska köpare: vid beställning via internet kan du kryssa i alternativet för översättning till engelska. Men det är värt att förstå vad översättningen är och inte är — det är en språklig översättning, inte en juridisk tolkning. Flera figurer i spansk registerrätt (usufructo, afección fiscal, condición resolutoria, nuda propiedad) saknar exakt motsvarighet i anglosaxisk rätt och återges med approximationer som kan uppfattas annorlunda än vad de faktiskt betyder. Den som läser "charges: none" och drar slutsatsen att bostaden är helt fri från risker har förstått dokumentet korrekt men riskerar att missförstå affären, av skäl vi går igenom nedan.

Ett krav som överraskar: artikel 222 i den spanska inteckningslagen kräver att den som begär registerinformation har ett berättigat intresse, och formuläret ber dig ange skälet. Att överväga köp av fastigheten räknas som ett berättigat intresse, och det räcker att ange det. Sökning på ägarens namn kräver däremot identifiering med elektroniskt certifikat.

Praktisk notering: i inskrivningar från före 1992 kan ägarens ID-nummer saknas i systemet, så ange så många uppgifter du har. Fastighetsbeteckningen är oftast det mest tillförlitliga sökkriteriet, och du hittar den normalt i mäklarens annons eller på IBI-avin.

3. Så läser du en nota simple, block för block

En nota simple har alltid samma struktur. Läs den i denna ordning:

1. Identifiering av fastigheten. Register, fastighetsnummer, IDUFIR/CRU och beskrivning: typ, adress, yta, gränser och — i ägarlägenhet — andelstal. Kontrollera att adressen stämmer med bostaden du besökt.
2. Ägande. Vem som är ägare, i vilken egenskap (pleno dominio, nuda propiedad, usufructo), i vilken andel och med vilken makerättslig karaktär. Kontrollera att säljaren är exakt den som står här, och till hela andelen.
3. Belastningar. Det avgörande blocket: inteckningar, utmätningar, skattebelastningar, servitut, hävningsvillkor. Läs datumen — en utmätningsanteckning har en preskriptionstid, och en inteckning som betalats ekonomiskt kan fortfarande stå inskriven formellt.
4. Marginalanteckningar. Förbises ofta men är ibland det viktigaste i handlingen: gränsbestämningsärenden, planrättsliga anteckningar, administrativa ärenden.
5. Ingivningsanteckningar. Visar om handlingar getts in men ännu inte behandlats — något som ännu inte är en belastning men är på väg att bli det.
6. Datum och klockslag för utfärdandet. Nota simple är en ögonblicksbild. Den upphör inte formellt att gälla, men speglar läget just då. En handling från för tre månader sedan duger inte inför undertecknandet.

4. Ordlista för nota simple

De termer som förekommer oftast och skapar mest förvirring bland utländska köpare:

Finca registral

Den rättsliga enhet som öppnar ett blad i registret. Kan motsvara flera katastrala parceller, och omvänt.

IDUFIR / CRU

Unik registerkod på fjorton siffror som identifierar fastigheten i hela Spanien — det mest tillförlitliga sökkriteriet för senare beställningar.

Referencia catastral

Kod på tjugo tecken som identifierar fastigheten i Catastro. Inte samma sak som finca registral.

Pleno dominio

Full äganderätt: rätt att bruka, njuta av och förfoga över.

Nuda propiedad

Äganderätt utan bruksrätt. Den som köper nuda propiedad kan inte bo i bostaden så länge nyttjanderättshavaren lever.

Usufructo

Rätt att bruka bostaden och uppbära dess avkastning utan att äga den. Vanligt i bostäder ärvda av en efterlevande make — finns en livslång usufructo måste även nyttjanderättshavaren medverka vid försäljning.

Proindiviso / cuota indivisa

Samägande i andelar över hela fastigheten. Innebär inte att varje ägare har en bestämd fysisk del.

Carácter privativo / carácter ganancial

Enskild egendom respektive egendom i makarnas gemensamma förmögenhetsmassa. Vid ganancial måste båda makarna samtycka till försäljning. Även vid enskild egendom som utgör familjens bostad krävs den andra makens samtycke (artikel 1320 civillagen).

Cuota de participación

Andelstalet i samfällighetsföreningen. Avgör vad du betalar i gemensamma kostnader och din vikt vid omröstningar.

Anejo

Garage eller förråd oskiljaktigt knutet till bostaden. Är garaget varken tillbehör eller egen fastighet kan det falla utanför det du faktiskt köper.

Hipoteca

Inteckning inskriven till förmån för en långivare. Hindrar inte köp — den löses normalt med en del av köpeskillingen vid notariebesöket.

Responsabilidad hipotecaria

Siffran som står i handlingen. Det är inte den kvarvarande skulden — det är det högsta belopp fastigheten svarar för, inklusive kapital, ränta och kostnader. Endast bankens skuldintyg visar den verkliga skulden.

Embargo

Judiciell eller administrativ utmätning av fastigheten för en skuld hos ägaren. Måste hävas före eller samtidigt med köpet.

Afección fiscal

Anteckning som varnar för att fastigheten svarar för eventuell tilläggsbeskattning avseende en tidigare överlåtelse. Upphör normalt efter fem år.

Condición resolutoria

Inskriven klausul som låter en tidigare säljare återta fastigheten om uppskjuten köpeskilling inte betalas. Kontrollera att den är betald och avregistrerad.

Servidumbre

Servitut till förmån för en annan fastighet eller myndighet: väg, ljus och utsikt, kraftledning, kust, vägar.

Derecho de tanteo y retracto

Tredje mans rätt — hyresgäst, myndighet, förening — att förvärva med företräde eller träda in i köpet.

Arrendamiento inscrito

Hyresavtal inskrivet i registret och därmed gällande mot köparen. Att det saknas betyder inte att det inte finns hyresgäst — bara att avtalet inte är inskrivet.

Declaración de obra nueva / obra nueva por antigüedad

Handlingen genom vilken en byggnad förs in i registret. Antigüedad-vägen registrerar en äldre byggnad där rivningsåtgärd inte längre kan krävas — inte detsamma som planrättslig legalisering. Se vår genomgång i Oregistrerade byggnader på Costa Blanca.

Exceso de cabida

Rättelse av den inskrivna ytan för att stämma bättre med verkligheten.

Nota marginal / asiento de presentación

Marginalanteckning om ett relevant förhållande, respektive notering om att en handling väntar på inskrivning.

Libre de cargas

Fri från inskrivna belastningar och vid tidpunkten för utfärdandet. Inte fri från skuld till samfällighetsföreningen, IBI, legala servitut eller planrättsliga belastningar.

Superficie construida / superficie útil

Bruttoarea inklusive väggar och gemensamma delar, respektive den användbara golvytan inne i bostaden. Construida är alltid större.

Grafiskt samordnad med Catastro

Anger att registrets och Catastros grafiska avgränsningar sammanfaller — ett gott tecken som de flesta äldre fastigheter saknar.

5. Så hämtar du katastral information med fastighetsbeteckningen

Här är den goda nyheten dubbel: det är gratis och det går direkt. Gå in på Catastros e-tjänst, sedecatastro.gob.es, och sök fastigheten på fastighetsbeteckning, adress, polygon och parcell, eller direkt i kartan. Sökning av icke skyddade uppgifter är fritt tillgänglig — du behöver varken digitalt certifikat eller identifiering.

Du får bruttoarea, tomtarea, huvudsaklig användning, byggnadsår, uppdelning per byggnadsdel (bostad, uterum, pool, garage) och tomtens grafiska avgränsning över flygfoto. Därifrån kan du ladda ned consulta descriptiva y gráfica som PDF — det är den handling du i praktiken lägger bredvid din nota simple.

En distinktion förvirrar många: consulta descriptiva y gráfica är informativ och saknar bevisverkan. Certificación catastral descriptiva y gráfica är däremot en officiell handling — den som notarier fogar till köpebrev — och är också gratis elektroniskt, men kräver identifiering med elektroniskt certifikat, DNIe eller Cl@ve.

En viktig begränsning: den katastrala ägarens namn och taxeringsvärdet är skyddade uppgifter enligt artikel 53 i lagen om Catastro. Som köpare som ännu inte köpt kommer du inte åt dem fritt. Men för detta ändamål behöver du dem inte — ägandet får du från nota simple, och ytorna är icke skyddade uppgifter.

6. Så kopplar du ihop handlingarna: jämförelsen som betyder något

Lägg de två PDF-filerna bredvid varandra och kontrollera fem saker:

1. Att de handlar om samma fastighet. Fastighetsbeteckningen i nota simple ska stämma med den du sökt på. Saknar handlingen fastighetsbeteckning — vilket förekommer i äldre fastigheter — jämför adress, yta och gränser.
2. Byggnadsyta. Jämför registrets kvadratmeter med Catastros. Visar Catastro fler är det sannolikt en oregistrerad tillbyggnad. Visar det färre kan det röra sig om olika mätkriterier eller en odeklarerad delrivning.
3. Tomtarea. Samma övning. Kom ihåg tröskeln: under 10 % skillnad, styrkt med katastralt intyg, är registerrättelsen relativt enkel — över den krävs notarieärende med grannarnas medverkan.
4. Byggda element. Stjärnkontrollen som nästan ingen gör. Den katastrala uppdelningen visar om det finns pool, uterum, garage eller källare, med yta och år. Kontrollera om dessa element också framgår av registerbeskrivningen — en pool i Catastro som saknas i registret är den vanligaste avvikelsen i villor på Costa Blanca.
5. Flygfotot mot verkligheten. Jämför flygbilden av tomten med vad du såg vid visningen. Visar bilden en byggnad som saknas i båda handlingarna har du framför dig ett bygge som inte deklarerats någonstans alls.

Framkommer en avvikelse betyder det inte att bostaden har ett allvarligt problem — det betyder att något måste analyseras vidare. Vad varje typ av avvikelse innebär, med fjorton typfall och ett beslutsträd, går vi igenom i Registro vs Catastro i Spanien.

7. Fem saker dessa handlingar inte säger dig

Här går den verkliga gränsen för vad du kan göra på egen hand, och den är värd att känna till innan du betalar något:

• Om byggnaderna har bygglov. Varken registret eller Catastro styrker planrättslig laglighet. Catastro registrerar det som finns för att kunna beskatta det, med eller utan lov. Detta kontrolleras hos kommunen genom planbesked och, i förekommande fall, ett intyg om att inget tillsynsärende pågår. Se vår genomgång av oregistrerade konstruktioner i Oregistrerade byggnader på Costa Blanca.
• Om det finns skuld till samfällighetsföreningen. Framgår inte av nota simple, men den förvärvade bostaden svarar för tidigare ägares obetalda avgifter upp till innevarande år plus de tre närmast föregående kalenderåren, enligt artikel 9.1.e) i lagen om ägarlägenheter. Kontrolleras med intyg från föreningens sekreterare.
• Om det finns hyresgäster eller boende. Ett hyresavtal syns bara om det är inskrivet, vilket är ovanligt. Ett oinskrivet hyresavtal gäller ändå, och olovlig ockupation lämnar inga spår alls i registret.
• Om det finns kustbelastningar som inte antecknats. Kustservitut är legala — de uppstår ur lagen och finns även om ingen antecknat dem på fastighetsbladet. Att handlingen inte nämner något styrker ingenting.
• Vad ditt avtal bör säga. Att upptäcka en inteckning, en utmätning eller en oregistrerad pool är den enkla delen. Den svåra är att översätta fyndet till en klausul som skyddar dig — innehållen köpeskilling, uppskjutande villkor, frist och konsekvens vid avtalsbrott. Se vår genomgång av contrato de arras.

8. Varningssignaler när du läser en nota simple

• Den inskrivna ägaren stämmer inte exakt med den som säljer till dig.
• Det finns en livslång usufructo och endast nuda propietario kommer till försäljningen.
• Det finns två eller flera ägare och bara en deltar i förhandlingen.
• Det finns en utmätningsanteckning, särskilt från Skatteverket eller Socialförsäkringen.
• Det finns ett hävningsvillkor (condición resolutoria) utan avregistreringsanteckning.
• Det finns ingivna handlingar (asiento de presentación) som väntar på behandling.
• En marginalanteckning hänvisar till ett gränsbestämnings- eller planärende.
• Fastigheten står som tomt, eller beskrivningen nämner inte byggnaden du besökt.
• Den inskrivna ytan skiljer sig från den katastrala med mer än 10 %.
• Catastro redovisar en pool, ett inglasat uterum eller en tillbyggnad som registret inte nämner.
• Handlingen mäklaren ger dig är äldre än en månad.

Har din jämförelse visat en avvikelse eller en belastning du inte vet hur du ska bedöma? Ladda upp nota simple och det katastrala intyget till vår Due Diligence AI för en första riskbedömning, eller räkna på dina totala köpkostnader med vår köpkostnadskalkylator.

9. Vanliga frågor

Vad kostar en nota simple?

Den officiella avgiften är 9,02 € per fastighet plus skatt vid beställning via internet på registradores.org, och 3,64 € vid personligt besök på registret. Den engelska översättningen kostar 30 € extra, det vill säga totalt cirka 39 € för handlingen på engelska.

Kan jag beställa nota simple på engelska?

Ja. Vid beställning på registradores.org kan du kryssa i alternativet för engelsk översättning mot en extra kostnad på 30 €. Det är en språklig översättning, inte en juridisk tolkning — flera figurer i spansk rätt saknar exakt motsvarighet i anglosaxisk rätt.

Kan jag beställa nota simple för en bostad som inte är min?

Ja. Fastighetsregistret är offentligt enligt artikel 222 i inteckningslagen, även om ett berättigat intresse krävs. Att överväga köp av fastigheten räknas som ett berättigat intresse.

Upphör en nota simple att gälla?

Inte formellt, men den speglar registerläget exakt vid utfärdandet. Inför ett undertecknande vill du ha en färsk handling.

Är den katastrala informationen gratis?

Sökning av icke skyddade uppgifter är fritt och kostnadsfritt tillgänglig på sedecatastro.gob.es, utan identifiering. Det officiella katastrala intyget är också gratis elektroniskt, men kräver elektroniskt certifikat, DNIe eller Cl@ve.

Kan jag få reda på ägarens namn via Catastro?

Inte som huvudregel. Den katastrala ägarens namn och taxeringsvärdet är skyddade uppgifter enligt artikel 53 i lagen om Catastro. Ägandet får du i stället från nota simple.

Om jag gör dessa kontroller själv, behöver jag ändå en jurist?

För att hämta och tolka dessa två handlingar, nej. För det som kommer sedan — kontroll av bygglov, verifiering av skuld till samfälligheten, granskning av säljarens åtkomsthandling och utformning av köpe- eller reservationsavtalet — är en juridisk genomgång normalt värd sin kostnad, särskilt om jämförelsen visar en avvikelse.

10. Källor

• Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946), texto consolidado — BOE, art. 9, 34, 38 och 222.
• Real Decreto Legislativo 1/2004, Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario — BOE, art. 3, 51 och 53.
• Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal — BOE, art. 9.1.e).
• Código Civil — BOE, art. 1320.
• Colegio de Registradores, e-tjänst för begäran av registerinformation och gällande avgifter.
• Dirección General del Catastro, Sede Electrónica del Catastro.

Senast juridiskt granskad: 20 augusti 2026. Angivna avgifter gäller vid granskningsdatumet och kan ändras. Innehållet är allmän information och ersätter inte en individuell juridisk bedömning av din specifika situation.

Hugo Gutiérrez Colás

Abogado español colegiado nr 6.539 ICALI · Costa Blanca

Jag är spansk jurist med kontor i Alfaz del Pi (El Albir) och hjälper svenska köpare tolka nota simple, katastrala intyg och andra handlingar innan de binder sig till ett fastighetsköp i Spanien. Har du frågor om en specifik handling? Läs mer om mig eller hör av dig direkt.