Registro vs Catastro i Spanien – vad händer om bostaden inte stämmer?

Som spansk jurist på Costa Blanca är det här en av de vanligaste frågorna jag får från svenska köpare: "Nota simple säger en yta, Catastro säger en annan — vad gäller egentligen?" Svaret är sällan enkelt, men det går alltid att reda ut med rätt dokumentation och rätt frågor i rätt ordning. Den här artikeln går igenom de vanligaste avvikelserna, vad de faktiskt betyder juridiskt, och vilka steg du bör ta innan du skriver under något.

Innehåll i den här artikeln:

• 1. Tre olika bilder av samma fastighet
• 2. Betyder en avvikelse att något är olagligt?
• 3. De tio vanligaste avvikelserna — och vad de betyder
• 4. Begrepp du måste kunna skilja på
• 5. Vilken dokumentation bör du begära?
• 6. Certificado urbanístico och certificado de inexistencia de expediente
• 7. När ska säljaren regularisera innan escritura?
• 8. Retention och avtalsklausuler
• 9. Beslutsträd: vad bör köparen göra?
• 10. Vanliga frågor
• 11. Källor

1. Tre olika bilder av samma fastighet

När du köper bostad i Spanien möter du tre separata beskrivningar av samma egendom, och det är avgörande att förstå att de inte är samma sak:

Registro de la Propiedad — den juridiska beskrivningen

Registro de la Propiedad (fastighetsregistret) förs av en registrador och är det register som fastställer äganderätt, gränser, hypotek, servitut och andra belastningar med rättsverkan gentemot tredje part. Det är Registro som ger dig skydd som köpare — den så kallade fe pública registral enligt artikel 34 i Ley Hipotecaria. Men Registro uppdateras bara när någon aktivt begär det, till exempel vid en escritura de ampliación de obra. En pool som byggdes 2015 finns alltså inte i Registro om ingen någonsin lät inskriva den.

Catastro — den administrativa beskrivningen

Catastro förs av Agencia Tributaria (skatteverket) och beskriver fastighetens fysiska egenskaper — yta, användning, år och konstruktioner — i första hand för att kunna beräkna fastighetsskatten IBI. Catastro uppdateras ofta snabbare än Registro, delvis genom flygfoton och satellitbilder, men Catastro är inte ett bevis på laglighet. Att en byggnad finns med i Catastro betyder bara att skatteverket känner till den — inte att den har bygglov.

Den fysiska verkligheten — vad som faktiskt finns på plats

Den tredje bilden är helt enkelt vad som fysiskt existerar: en pool, ett inglasat uterum, en tillbyggnad. Denna verklighet kan ligga före både Catastro och Registro — särskilt på Costa Blanca där många ägare bygger till över åren utan att formalisera det direkt.

Sedan reformen genom Ley 13/2015 pågår ett arbete för att gradvis koordinera den grafiska informationen mellan Catastro och Registro (artiklarna 199–206 i Ley Hipotecaria), men koordineringen är fortfarande långt ifrån fullständig i praktiken, särskilt för äldre fastigheter.

2. Betyder en avvikelse att något är olagligt?

Nej — inte automatiskt. Det här är den punkt jag ser flest missförstånd kring, både hos köpare och ibland hos mäklare. En diskrepans mellan Registro och Catastro är i grunden ett administrativt tillstånd, inte en juridisk slutsats om olaglighet. Det finns flera fullt legitima förklaringar:

• Byggnaden hade bygglov, men ägaren lät aldrig inskriva den i Registro (vanligt — det kostar tid och pengar, och är inte obligatoriskt för att fortsätta äga fastigheten).
• Byggnaden är gammal nog att preskriptionstiden för eventuell urbanistisk överträdelse har löpt ut (se avsnitt 3.10 och 4 nedan).
• Catastro har helt enkelt inte hunnit uppdateras, eller tvärtom överdriver ytan på grund av ett gammalt flygfoto.

Men det finns också situationer där avvikelsen faktiskt speglar ett problem: en byggnad utan bygglov på mark där det inte är tillåtet att bygga, ett garage som ligger på grannens tomt, eller en pågående urbanistisk utredning. Slutsatsen går alltså aldrig att dra bara utifrån att siffrorna inte stämmer — den kräver en genomgång av handlingarna. Det är precis det som en strukturerad due diligence är till för.

3. De tio vanligaste avvikelserna — och vad de betyder

Nedan går jag igenom de situationer jag oftast stöter på i praktiken på Costa Blanca och i Comunidad Valenciana.

3.1 Byggd yta är större i Catastro än i Registro

Det vanligaste scenariot. Catastro har fångat upp en tillbyggnad (ofta via flygfoto) som aldrig formaliserades i Registro. Kontrollera om tillbyggnaden har bygglov eller kan omfattas av preskription — se avsnitt 3.10.

3.2 Registrerad yta är större än katastral yta

Mindre vanligt, men förekommer — till exempel om en del av byggnaden rivits utan att detta anmälts till Catastro, eller om det finns ett rent administrativt fel i en av registren. Här handlar det oftast om att räta ut en felaktig uppgift snarare än om ett verkligt problem, men det bör alltid verifieras med en aktuell mätning.

3.3 Pool i Catastro men inte i Registro

Extremt vanligt på Costa Blanca. Poolen är känd av skatteverket (och beskattas indirekt via värderingen) men har aldrig inskrivits i Registro. Det betyder i sig inte att poolen är olaglig — men om poolen byggdes utan bygglov, och det inte gått tillräckligt lång tid för preskription, kvarstår en teoretisk risk för sanktion.

3.4 Pool som finns fysiskt men inte i Catastro eller Registro

Detta är den situation som kräver mest uppmärksamhet, eftersom ingen myndighet någonsin fångat upp konstruktionen. Det säger ingenting i sig om laglighet, men det innebär att du som köpare inte kan luta dig mot befintlig dokumentation — du måste aktivt utreda när poolen byggdes och om det finns bygglov.

3.5 Oregistrerad tillbyggnad

Samma logik som för poolen, men för en tillbyggd yta av bostaden. Här är det särskilt viktigt att klargöra om tillbyggnaden är fristående (t.ex. ett gästhus) eller sammanbyggd, eftersom det påverkar hur den ska deklareras.

3.6 Odeklarerad altan, garage, förråd, inglasning eller annan komplementbyggnad

Vanligt förekommande och ofta av mindre ekonomisk betydelse i sig, men det är viktigt att inte underskatta det: flera mindre odeklarerade konstruktioner tillsammans kan påverka den totala bedömningen av en fastighets urbanistiska status.

3.7 Tomtytan stämmer inte

Kan bero på historiska mätfel, gamla arvsdelningar eller att gränsdragningen aldrig koordinerats grafiskt (jämför artikel 199 i Ley Hipotecaria om georefererad gränsbestämning). En avvikelse i tomtyta bör alltid kontrolleras mot en aktuell plan innan köp, särskilt vid fristående villor med stor tomt.

3.8 Antal våningar stämmer inte

Kan tyda på en inredd vind eller källare som inte deklarerats som boyta, eller helt enkelt ett registreringsfel. Detta är särskilt relevant om den extra våningen påverkar hur mycket boyta du faktiskt betalar för.

3.9 Byggnad som är registrerad i Registro men kan ha ett urbanistiskt problem

Det räcker inte att en byggnad är korrekt inskriven i Registro för att den ska vara fri från urbanistiska problem. Registro kontrollerar formella krav för inskrivning — inte om byggnaden är förenlig med gällande detaljplan. En fastighet kan alltså vara "ren" i Registro men ändå ligga i ett område med planändringar, servitut eller till och med vara indragen i ett expediente de disciplina urbanística.

3.10 Äldre byggnad som kan vara aktuell för declaración de obra nueva por antigüedad

Om en byggnad eller tillbyggnad är gammal nog kan den registreras i efterhand genom en declaración de obra nueva por antigüedad, enligt artikel 52 i Real Decreto 1093/1997. Det kräver i regel ett tekniskt intyg (certificado técnico) som styrker byggnadens ålder, samt ett kommunalt intyg om att det inte pågår något disciplinärt ärende. Notera att detta är en registreringsväg, inte ett bevis på att byggnaden alltid varit laglig sedan uppförandet — se nästa avsnitt för den viktiga skillnaden.

4. Begrepp du måste kunna skilja på

Svenska köpare blandar ofta ihop dessa begrepp, vilket är fullt förståeligt — men skillnaden har stor praktisk betydelse:

5. Vilken dokumentation bör du begära?

Innan du går vidare med ett köp där en avvikelse upptäckts, bör du be säljaren (via mäklare eller direkt) om följande:

• Nota simple aktuell — inte äldre än några veckor, för att se den senaste beskrivningen i Registro.
• Certificación catastral descriptiva y gráfica — Catastros egen beskrivning av fastigheten, inklusive plan.
• Escritura — köpehandlingen från förra köpet, som kan visa vad som var byggt då.
• Licencia de obras (bygglov) för samtliga tillbyggnader, om sådana finns.
• Certificado técnico som styrker en byggnads ålder, om declaración por antigüedad ska bli aktuell.
• Certificado catastral de antigüedad — Catastros egen uppgift om när en konstruktion registrerades hos dem, som ofta används som ett av flera bevis på ålder.

6. Certificado urbanístico och certificado de inexistencia de expediente — när behövs de?

Två kommunala intyg är särskilt användbara när en avvikelse identifierats:

• Certificado urbanístico — kommunens svar på vilken planbeteckning fastigheten har, om den ligger inom eller utom "fuera de ordenación", och vilka byggrätter som gäller. Relevant vid större tillbyggnader, ovanlig tomtyta eller om du planerar egna framtida byggprojekt.
• Certificado de inexistencia de expediente de infracción urbanística — bekräftar att det inte pågår något öppet disciplinärt ärende mot fastigheten. Detta intyg är särskilt viktigt när en byggnad är gammal nog för preskription, eftersom preskriptionen avbryts om kommunen redan öppnat ett ärende innan tidsfristen löpt ut.

Handläggningstiden varierar mellan kommuner — räkna med några veckor upp till tre månader. Beställ därför dessa intyg så tidigt som möjligt i processen, inte i sista minuten före escritura.

7. När ska säljaren regularisera innan escritura?

Som utgångspunkt bör den part som orsakat avvikelsen också ansvara för att åtgärda den — och i de allra flesta fall är det säljaren som lät bygga poolen, tillbyggnaden eller garaget utan att formalisera det. Regularisering innan escritura är att föredra när:

• Byggnaden har ett tydligt värde för priset (stor tillbyggnad, pool, extra våning) och du som köpare inte vill ärva en oklar situation.
• Regulariseringen är enkel och snabb att genomföra (till exempel en tydlig declaración por antigüedad utan tvist).
• Du planerar bolån, eftersom banker ofta kräver att fastighetsbeskrivningen i Registro och den fysiska verkligheten stämmer.

I andra fall — till exempel vid mindre komplementbyggnader utan större ekonomisk betydelse — kan det vara mer praktiskt att köparen tar över ansvaret mot en motsvarande prisjustering. Det viktiga är att detta alltid regleras skriftligt, inte antas underförstått.

8. Retention och avtalsklausuler

När due diligence avslöjar en avvikelse som inte hunnit åtgärdas innan escritura, är en ekonomisk retention (kvarhållande av en del av köpeskillingen) ofta den mest praktiska lösningen. Principen: en del av priset betalas inte ut till säljaren förrän regulariseringen är bekräftad, inom en avtalad tidsfrist. Detta bör kombineras med en tydlig klausul om vad som händer om fristen inte hålls (till exempel att beloppet används för att slutföra regulariseringen på säljarens bekostnad). Läs mer om hur detta typiskt utformas i kontraktet i vår artikel om contrato de arras.

9. Beslutsträd: vad bör köparen göra om Registro och Catastro inte stämmer?

Vill du få en strukturerad genomgång av en specifik fastighet innan du går vidare? Vår Due Diligence AI hjälper dig att identifiera precis den här typen av avvikelser utifrån nota simple, Catastro-uppgifter och köpeavtal, och vi hjälper dig sedan att omsätta resultatet i rätt avtalsklausuler genom vår tjänst för köp av bostad.

10. Vanliga frågor

Är en pool olaglig om den inte finns i Registro?

Inte automatiskt. Registro speglar den rättsliga beskrivningen av fastigheten, och det är vanligt att mindre tillägg som pooler aldrig har formaliserats där även om de är fullt legala och till och med finns med i Catastro. Det som avgör laglighet är om poolen hade eller borde ha haft bygglov och om den strider mot gällande detaljplan — inte om den är inskriven i Registro.

Vad är skillnaden mellan Catastro och Registro?

Catastro är ett administrativt register hos Agencia Tributaria som beskriver fastighetens fysiska egenskaper för beskattningsändamål. Registro de la Propiedad är ett juridiskt register som fastställer äganderätt, gränser och belastningar med rättsverkan mot tredje part. De uppdateras separat och stämmer därför inte alltid överens.

Kan jag köpa ett hus med oregistrerad tillbyggnad?

Ja, det är fullt möjligt, men det förutsätter att du vet vad du köper. Innan du binder dig bör du klargöra om tillbyggnaden är laglig (med bygglov eller preskriberad enligt lokal lagstiftning), vem som bär kostnaden för att registrera den, och om priset eller avtalet ska justeras utifrån detta.

Vem ska betala declaración de obra nueva?

Det finns ingen generell regel — det förhandlas mellan parterna. I praktiken är det vanligast att säljaren ansvarar för att registrera en byggnad som fanns innan försäljningen påbörjades, eftersom det var säljaren som lät bygga den. Detta bör regleras uttryckligen i reservationsavtalet innan escritura.

Kan notarien stoppa köpet?

Notarien kontrollerar formaliteter och viss dokumentation, men har inte till uppgift att bedöma om en byggnad är urbanistiskt laglig. Notarien kan dock uppmärksamma parterna på discrepancier mellan Catastro och Registro som framgår av escrituran, och i vissa fall begära kompletterande dokumentation innan undertecknande.

Räcker det att byggnaden finns i Catastro?

Nej. Att en byggnad finns med i Catastro innebär bara att den är registrerad för beskattningsändamål — det är inte ett bevis på att den har bygglov eller är urbanistiskt laglig. Catastro och kommunens byggnadsnämnd är olika myndigheter med olika syften.

Vad händer om kvadratmetrarna inte stämmer?

Det beror på om avvikelsen beror på en administrativ eftersläpning, en odeklarerad byggnation, eller ett faktiskt urbanistiskt problem. Första steget är alltid att identifiera vilken siffra som är korrekt och varför de skiljer sig, innan man drar slutsatser om laglighet eller värde.

11. Källor

• Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946), texto consolidado — BOE, särskilt art. 34 (fe pública registral) och art. 199–206 (koordinering med Catastro).
• Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y del Texto Refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario — BOE.
• Real Decreto Legislativo 1/2004, Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario — BOE.
• Real Decreto 1093/1997, art. 52 (declaración de obra nueva por antigüedad) — BOE.
• Decreto Legislativo 1/2021, texto refundido de la LOTUP (TRLOTUP) — DOGV/Generalitat Valenciana, art. 206 (fuera de ordenación), art. 236 (caducidad av åtgärd för att återställa laglighet, 15 år) och art. 270 (preskription av överträdelser, 4/1 år).

Senast juridiskt granskad: 19 augusti 2026. Innehållet är allmän information och ersätter inte en individuell juridisk bedömning av din specifika fastighet.

Hugo Gutiérrez Colás

Abogado español colegiado nr 6.539 ICALI · Costa Blanca

Jag är spansk jurist med kontor i Alfaz del Pi (El Albir) och hjälper svenska köpare och säljare med due diligence, avtal och registreringsfrågor vid fastighetsköp i Spanien. Har du frågor om en specifik fastighet? Läs mer om mig eller hör av dig direkt.