La villa que recomendé no comprar — hipoteca, obra sin licencia y un expediente abierto

Det var en tisdag i mars, strax efter lunch. Jag satt på mitt kontor i Alfaz del Pi och gick igenom post när telefonen ringde. Det var ett par från Göteborg — jag kallar dem Erik och Maria — som hade hittat en villa de beskrev som perfekt. De hade sett den på en mäklarsajt i två veckor, åkt ned och tittat på den och nu var de redo att lägga ett bud. De ville att jag skulle hjälpa dem att köpa den.

Samtalet varade ungefär tjugo minuter. Jag ställde de vanliga inledande frågorna: vilket fastighetsnummer, vilken kommun, var mäklaren, hade de undertecknat något ännu. De hade inte skrivit under något. Bra. Jag bad dem skicka mäklarens annons och den adress de hade för fastigheten, så att jag kunde börja kontrollera grunddata.

Sedan satte jag igång med det som alltid är det första steget — att hämta en nota simple från Registro de la Propiedad och se vad fastigheten faktiskt innehåller rättsligt. Det är rutinarbete. De flesta affärerna är okomplicerade. Den här var inte det.

Fastigheten — vad som lockade dem

Villan låg i Teulada-Moraira-kommunen, i en av de etablerade urba­niza­cio­ner som klättrar upp längs kullarna ovanför hamnen. Det är ett område jag känner väl. Tomterna är generösa, utsikterna är bra och infrastrukturen är ordentligt utbyggd sedan länge. Det är inte Costa Blancas billigaste segment, men det är heller inte spetsen — det finns köpare där hela årets om.

Priset låg på 615 000 euro, vilket för det läget och den angivna ytan var åtminstone konkurrenskraftigt. Mäklaren uppgav 340 kvadratmeter boarea plus pool och välskött trädgård. Huset hade byggts på 1980-talet och genomgått vad annonsen kallade en "total renovering" på tidigt 2000-tal. Erik och Maria hade sett det med egna ögon och tyckt att standarden matchade priset.

Det är lätt att förstå varför de gillade det. Styckat från allt annat — juridik, register, kommunala ärenden — är det en välbelägen villa i ett fungerande område till ett pris som inte är uppenbart uppblåst. Om allt hade stämt hade de haft goda skäl att gå vidare.

Standardkontrollerna — vad jag alltid börjar med

Varje gång jag hjälper en klient att köpa fastighet i Spanien inleder jag med samma sekvens av kontroller. Det är inte dramatiskt — det är arbetsrutin. Fyra källor, i den ordning som ger mest information snabbast.

Först: nota simple från Registro de la Propiedad (fastighetsregistret). Den visar vem som är registrerad ägare, om det finns inteckningar (hipotecas), servitut (servidumbres), utmätningar (embargos) eller andra belastningar. Den kostar nio euro och går att beställa digitalt. Jag beställer alltid en aktuell nota simple — aldrig en gammal kopia från säljaren.

Sedan: certificación catastral från Catastro. Det är det statliga katastrala registret, som är skilt från Registro de la Propiedad. Catastro registrerar fastighetens faktiska fysiska utseende — ytor, byggnader, markgränser — och uppdateras bland annat via flygfotografering och deklarationer. IBI-skatten beräknas utifrån det katastrala värdet.

Tredje kontroll: konsultation hos ayuntamiento — kommunen. Jag kontrollerar om fastigheten har giltiga bygglov (licencias de obras) för befintliga byggnader, om det finns öppna ärenden av disciplinär karaktär och vad planbestämmelserna (planificación urbanística) säger om tomten.

Slutligen: IBI-kvitton för de senaste åren, för att verifiera att fastighetsskatten är betald. Obetalda IBI-skulder följer med fastigheten vid överlåtelse.

Det är rutinarbete. Det tar normalt en vecka. I de flesta fall är resultatet okomplicerat — ägaren är den som ska vara ägare, inga belastningar, bygglov stämmer med vad som finns på plats. Den här gången var det annorlunda, men ingenting som avvek från det uppenbara i de första minuterna. Problemen framträdde i tur och ordning, allteftersom dokumenten kom in.

Det första fyndet — inteckningen som aldrig avfördes

Nota simplen kom in dagen efter beställningen. Jag läste igenom den systematiskt: ägaren stämde, tomtgränser såg rimliga ut, och sedan — under avsnittet för belastningar — en post som inte borde vara där.

En inteckning till förmån för Banco Sabadell, tecknad 2009, på 280 000 euro. Säkerheten: den aktuella fastigheten. Inga anteckningar om att inteckningen var avförd.

Det är det första jag kontaktar klienten om. Jag ringde Erik och förklarade vad en nota simple är och vad den visar. Jag sa att det stod en inteckning kvar i registret. Han svarade ungefär som de flesta svarar: "Mäklaren sa att den var betald för länge sedan."

Det kan mycket väl stämma. Många bolån betalas av — men avförs aldrig formellt ur registret. Det händer regelbundet. Men under spansk fastighetsrätt, specifikt Ley Hipotecaria (Decreto de 8 de febrero de 1946), är det som syns i registret det som gäller mot tredje man. Artikel 20 i Ley Hipotecaria fastslår principen om tracto sucesivo — den rättsliga kedjan av registrerade ägarbyten och belastningar. En inteckning som inte formellt avförts är rättsligt sett aktiv, oavsett om den i praktiken är betald.

Jag förklarade för Erik vad som krävs för att avföra en inteckning ur Registro de la Propiedad. Säljaren behöver ett carta de pago från banken — ett kvitto som visar att lånet är slutbetalt — och sedan måste en notarie upprätta en escritura de cancelación de hipoteca (en notarieakt för avförande av inteckning). Den skickas sedan till registret. Det är ett standardförfarande som tar fyra till åtta veckor och kostar normalt 400–800 euro i notariearvode och registreringsavgifter. Det är något säljaren måste betala och ordna.

Det är ett lösbart problem. Inget ovanligt. Men det kräver att säljaren tar ansvar för det — och att köparen inte skriver under något förrän inteckningen är korrekt avförd eller att avförandet sker vid köptillfället via notarien med garanterade medel. "Det är säljaren som ska lösa det här," sa jag till Erik. "Inte ni."

Det andra fyndet — 122 kvadratmeter som inte stämde

Katastrala uppgifterna kom in dagen därpå. Och där dök nästa avvikelse upp.

Catastro redovisade fastighetens totala konstruerade yta som 340 kvadratmeter — precis det tal mäklaren angett i annonsen. Nota simplen från Registro de la Propiedad angav 218 kvadratmeter.

En skillnad på 122 kvadratmeter.

Det är en stor skillnad. Det är inte en fråga om felregistrering av några kvadratmeter — det är en substantiell del av huset som finns i ett register men inte i det andra. Catastro registrerar faktisk fysisk förekomst. Registro registrerar det som har formaliserats rättsligt. När Catastro upptar mer yta än Registro innebär det nästan alltid att delar av fastigheten har byggts utan att de formellt deklarerats och registrerats — och i de flesta fall utan giltigt bygglov.

Jag bad mäklaren om tillgänglig dokumentation. Det visade sig att det handlade om en terrass­utbyggnad och ett förråd som tillkommit på 1990-talet. Mäklaren uppskattade att det skedde runt 1998. Ingen licencia de obras — bygglov — hade ansökts om eller beviljats av Teulada kommun.

I Valencia-regionen regleras planfrågor av LOTUP — Ley 5/2014, de Ordenació del Territori, Urbanisme i Paisatge. Lagen föreskriver preskriptionstider för planeringsöverträdelser. För allvarliga fall — och olovlig byggnad på 122 kvadratmeter är att betrakta som allvarlig — är preskriptionstiden 15 år. Byggnationen skedde 1998. I teorin skulle den preskriptionstiden ha löpt ut runt 2013.

I teorin. Men det var just det nästa kontroll kom att handla om.

Vill du veta mer om vad en fullständig juridisk granskning innefattar? Läs om hur vi arbetar med köphjälp och due diligence vid fastighetsköp i Spanien.

Det tredje fyndet — kommunen hade ett öppet ärende

Kommunkonsultationen tog längre tid. Det är vanligt — ayuntamientoer svarar inte alltid inom en dag, och frågor som kräver kontroll av ett specifikt fastighetsärende kräver att tjänstemännen hämtar pappersakter. Jag fick svar fyra dagar efter förfrågan.

Teulada kommuns stadsplaneringsavdelning bekräftade att det för fastigheten förelåg ett öppet expediente de disciplina urbanística — ett disciplinärt planeringsärende. Ärendets referensnummer var registrerat. Det hade öppnats i november 2019. Det var ännu inte avslutat.

Det är ett annat läge än en preskriberad byggnation.

Ett expediente de disciplina urbanística är ett formellt administrativt förfarande. Det inleds av kommunen när en olaglig byggåtgärd identifieras — antingen via inspektion, anmälan eller tjänstemäns iakttagelser. Enligt LOTUP artikel 255 — som reglerar preskription av planeringsöverträdelser — avbrytes preskriptionstiden så snart ett sådant förfarande öppnas. Det spelar ingen roll att byggnationen skedde 1998. Preskription gäller inte längre. Kommunen hade formellt identifierat åtgärden och inlett ett förfarande 2019, och ärendet var fortfarande aktivt när jag kontrollerade det.

Det möjliga utfallet av ett sådant förfarande är en orden de restauración de la legalidad urbanística — ett föreläggande om återställning av planenligheten. I praktiska termer: ett krav på att den olovligt uppförda delen rivs och marken återställs. Det är inte ett automatiskt utfall — ärendet kan avslutas på andra sätt, bland annat om byggherren ansöker om legalisering och kommunen bifaller den. Men möjligheten till rivningsorder är verklig och kvarstår så länge ärendet är öppet.

Nu hade jag alltså tre separata fynd: en formellt aktiv inteckning i registret, 122 kvadratmeter konstruktion som saknar bygglov och ett kommunalt disciplinärende som pågår sedan 2019 och avser just den konstruktionen.

Samtalet med klienterna — vad jag förklarade

Jag ringde Erik och Maria en torsdagseftermiddag. Inte för att leverera en dramatisk nyhet — utan för att gå igenom vad jag hade hittat. Det är en del av arbetet som kräver omsorg. Det handlar om att ge dem ett korrekt beslutsunderlag, inte om att avskräcka dem från ett köp.

Jag gick igenom de tre punkterna i tur och ordning. Inteckningen: vad den är, varför den fortfarande syns i registret, vad som krävs för att lösa den och att det i princip är ett löst problem om säljaren tar det på allvar. Det skapar en fördröjning och en kostnad för säljarsidan, men är hanterbart.

Sedan tillbyggnaden. Jag förklarade skillnaden mellan Catastro och Registro — att Catastro registrerar vad som fysiskt finns, medan Registro registrerar vad som är rättsligt formaliserat. En avvikelse på 122 kvadratmeter innebär att en stor del av huset — i det här fallet terrassen och förrådet — rättsligt sett inte existerar. Om de hade köpt huset och sedan velat belåna det, renovera det eller sälja det hade de tvingats hantera den diskrepansen.

Maria frågade: "Men kan man inte legalisera det i efterhand?" Det är en rimlig fråga. Och svaret är inte ett enkelt nej. Det finns ett förfarande för det i Valencia-regionen — en legalisering i efterhand kräver att man kan visa att konstruktionen uppfyller gällande planbestämmelser och att preskriptionstiden löpt ut. Men — och det är det viktiga — preskriptionen är avbruten. Kommunen har ett öppet disciplinärende. Legalisering är inte möjlig så länge det ärendet pågår. Kommunen hade att avgöra ärendet, och dess beslut gick inte att förutse med säkerhet.

Erik frågade om det var rimligt att anta att kommunen inte skulle driva ärendet vidare. Jag svarade ärligt: ärendet hade legat öppet sedan 2019 utan att avslutas. Det kan bero på resursbrist eller prioritering. Men ett öppet ärende kan aktiveras igen. Köparen övertar inte bara fastigheten — de övertar en potentiell administrativ process som de inte kan styra.

Jag avslutade med att konstatera att prisbilden på 615 000 euro var satt utan hänsyn till dessa avvikelser. En fastighet med tre olösta juridiska frågor borde prissättas annorlunda — eller så borde säljaren lösa dem innan köp. Det är inte en förhandlingsposition; det är en faktainformation.

Den skriftliga rekommendationen

Jag skriver alltid ett skriftligt due diligence-utlåtande till mina klienter. Det är inte ett juridiskt yttrande i teknisk mening — det är en strukturerad sammanfattning av vad kontrollen visat och vad varje punkt innebär i praktiken. Klienten ska kunna läsa det, förstå det och använda det som beslutsunderlag.

I Eriks och Marias fall sammanfattade jag de tre fynden med respektive juridisk referens och konsekvensanalys. Min professionella bedömning var tydlig: inte rekommenderat att förvärva fastigheten i befintligt skick och till nuvarande pris.

Motivering: Punkt ett — inteckningen — är lösbar men kräver aktiv hantering från säljarsidan med tid och kostnad. Punkt två — den oregistrerade tillbyggnaden — innebär att köparen förvärvar 122 kvadratmeter konstruktion som rättsligt sett inte finns, vilket skapar problem vid framtida belåning, försäljning och ärvning. Punkt tre — det öppna expediente de disciplina urbanística — är den allvarligaste av de tre, eftersom det är ett aktivt administrativt förfarande med möjligt utfall i rivningsorder, och preskription inte gäller så länge ärendet pågår.

Om säljaren var beredd att lösa punkt ett och punkt tre — avföra inteckningen formellt och driva legaliseringen av tillbyggnaden till ett godkänt avslut hos kommunen — före köpet, samt justera priset för att reflektera den risk som ändå kvarstår, skulle bilden se annorlunda ut. Men inte i det skick fastigheten befann sig i vid tidpunkten.

Det är viktigt att betona: jag rekommenderade inte att de aldrig skulle köpa fastighet i Spanien, eller ens att de aldrig skulle köpa just den fastigheten. Min rekommendation var att de inte skulle köpa den utan att dessa tre punkter var lösta. Det är en precision som ofta försvinner i den emotionella dynamiken kring ett fastighetsköp.

Vill du använda vår kalkylator för köpkostnader i Spanien för att beräkna vad ett förvärv faktiskt kostar inklusive skatter och avgifter? Det ger dig ett mer komplett beslutsunderlag.

Beslutet — och vad som hände sex månader senare

Erik och Maria funderade i tre dagar. De ringde mig en gång till och ställde ytterligare frågor om vad kommunens handläggningstider brukar vara, om det var möjligt att villkora köpet och om liknande villor fanns i området. Jag svarade på det jag kunde svara på. Frågan om handläggningstider hos Teulada kommuns stadsplaneringsavdelning är svår att besvara med precision — den beror på arbetsbelastning och ärendets natur.

Till slut bestämde de sig för att gå vidare på ett annat håll. De hörde av sig med ett kort mejl: de tackade för utlåtandet och sa att de valt att inte lägga något bud. Det är ett beslut jag inte kommenterar vidare — det är deras val att fatta, och jag hade gett dem det underlag de behövde.

Sex månader senare beställde jag en nota simple för en annan klient i samma urbanización. Det är inte ovanligt — flera av mina klienter äger fastigheter i samma område, och jag gör löpande kontroller inför transaktioner och juridiska genomgångar. När nota simplen kom in såg jag att ägaren till den villa Erik och Maria hade tittat på var en ny person — en köpare som inte hade samma namn som den tidigare säljaren.

Fastigheten hade alltså bytt ägare. Ny ägare registrerad i Registro de la Propiedad.

Inteckningen var fortfarande kvar i registret — ännu inte formellt avförd, åtminstone inte vid det datum jag kontrollerade. Jag har senare fått bekräftat, via en kollega som kände till affären, att köpet genomförts utan bistånd av en jurist på köparsidan. Jag vet inte om den nye ägaren kände till expediente de disciplina urbanística. Jag vet inte om den nya köparen visste om ytan­avvikelsen. Det är inte mitt ärende att bedöma.

Jag noterar det helt enkelt. Det händer. Fastigheter byter ägare utan att köpare anlitar juridiskt biträde. Problemen försvinner inte för det — de byter ägare.

Fem praktiska lärdomar

Vanliga frågor

Relaterade artiklar

Om författaren

Hugo Gutiérrez Colás är spansk jurist (abogado español) colegiado nr 6.539 hos Alicantes advokatsamfund (ICALI) med 19 års erfarenhet på Costa Blanca. Han hjälper svenska fastighetsköpare med juridisk granskning, köphjälp, arv, testamente och skatt i Spanien. Kontoret ligger på Calle Mozart 9, 03581 Alfaz del Pi (El Albir), Alicante. Läs mer om tjänsten för fastighetsköp och due diligence i Spanien.