Köpa hus på Kanarieöarna 2026 — komplett guide för svenska köpare

Kanarieöarna lockar rekordmånga svenska köpare, och trenden har accelererat kraftigt under 2024–2026. Kombinationen av ett av Europas bästa klimat, attraktiva prisnivåer i eurozon och ett unikt skattesystem gör öarna till ett av Spaniens allra mest intressanta alternativ för den som vill investera i ett semesterhus eller flytta söderut permanent. Flygtiden från Stockholm är fyra till fem timmar och öarna ligger i samma tidszon som Sverige under vintern — det är inte svårt att förstå varför Gran Canaria och Tenerife fortsätter att toppa svenska köpares önskelista.

Men Kanarieöarnas skattesystem är fundamentalt annorlunda än det spanska fastlandets, och det är avgörande att du som köpare förstår skillnaderna fullt ut. Öarna tillhör EU men har ett eget skattesystem — det så kallade REF (Régimen Económico y Fiscal de Canarias) — som bland annat innebär att EU:s mervärdesskattedirektiv inte gäller fullt ut. Istället för vanlig spansk moms (IVA) betalar du IGIC, och överlåtelseskatten ITP är lägre än nästan var som helst på fastlandet. Det här är goda nyheter för köparen, men det förutsätter att du har en jurist som kan systemet på djupet.

Den här guiden tar dig igenom allt du behöver veta: skatter, köpprocess, juridiska kontroller, turistuthyrningsregler och praktiska tips som bara en erfaren jurist med kännedom om Kanarieöarnas specifika regelverk kan ge dig. Har du frågor längs vägen kan du läsa mer om vår tjänst för fastighetsköp på Kanarieöarna eller boka ett kostnadsfritt inledande samtal.

Varför Kanarieöarna — vad skiljer dem från fastlandet?

Kanarieöarna är en spansk autonom region belägen i Atlanten utanför Afrikas nordvästkust — geografiskt sett längre bort från Madrid än från Marocko. Det är just det geografiska läget, kombinerat med öarnas historia av frihandelszoner och speciell ekonomisk ställning, som har lett fram till det unika REF-systemet.

REF erkänns av EU som ett legitimt undantag för ett ultraperifert territorium (ultraperipheral region, UPR), en status som öarna delar med bland annat Azorerna, Madeira och de franska utomeuropeiska departementen. Det innebär att Kanarieöarna formellt sett är en del av EU men med rätt att avvika från vissa gemensamma regler — inklusive mervärdesskattereglerna. I stället för EU:s harmoniserade IVA tillämpar öarna det egna systemet IGIC, med en grundsats på 7 procent för bostäder.

För dig som köpare innebär REF-systemet framförallt tre konkreta fördelar jämfört med fastlandet:

• IGIC 7 % istället för IVA 10 % vid nyproduktion — tre procentenheter lägre direkt.
• ITP 6,5 % (flat rate) istället för 9–10 % vid begagnade bostäder — och utan progressiv skala.
• AJD 0,75 % istället för 1,4–1,5 % som gäller i Valencia och på Baleares.

Utöver skattefördelarna är det självklart klimatet som är den starkaste dragningskraften. Kanarieöarna har ett subtropiskt klimat med temperaturer som sällan understiger 17–18 grader ens på vintern. Det är fullt möjligt att bada utomhus året runt, och det är inte ovanligt att svenska pensionärer väljer att tillbringa hela vintern på öarna för att slippa den mörka och kalla svenska vintern.

Populäraste öarna för svenska köpare

Gran Canaria är den ö som lockar flest svenska köpare. Södra delen av ön — med Maspalomas, Playa del Inglés och Meloneras — har länge haft en stor skandinavisk gemenskap. Här finns ett välutvecklat utbud av restauranger, affärer och tjänster på nordeuropeiska språk, och fastighetsmarknaden är välkänd och relativt transparent. Priserna har stigit markant under 2024–2026 men ligger fortfarande lägre än på Mallorca och Ibiza.

Tenerife är Spaniens folkrikaste ö och lockar med bred variation. Södra Tenerife — Costa Adeje, Los Cristianos och Los Gigantes — är de mest populära områdena för svenska köpare. Norra Tenerife runt Puerto de la Cruz erbjuder en mer autentisk spansk miljö med grönare landskap och lägre priser.

Fuerteventura och Lanzarote lockar den köpare som söker en lugnare tillvaro och mer orörd natur. Priserna är generellt lägre än på Gran Canaria och Tenerife, men utbudet av tjänster och infrastruktur är mer begränsat.

Skatter vid fastighetsköp på Kanarieöarna — detta betalar du

Skatterna vid ett fastighetsköp på Kanarieöarna är strukturerade på ett unikt sätt jämfört med det spanska fastlandet. Det är viktigt att skilja på tre separata skatter: ITP (vid begagnade bostäder), IGIC+AJD (vid nyproduktion) och AJD (stämpelskatt som tillkommer vid båda typerna). Låt oss gå igenom dem en efter en.

ITP — Överlåtelseskatt vid begagnade bostäder

ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) är den skatt du betalar när du köper en begagnad bostad — det vill säga en bostad som tidigare ägts av en privatperson. På Kanarieöarna är satsen 6,5 procent, och det är en flat rate utan progression. Oavsett om du köper för 100 000 euro eller 2 000 000 euro betalar du exakt 6,5 procent.

Det är en betydande fördel jämfört med fastlandet. I Valencia-regionen är ITP 9–10 procent (10 % till och med 31 maj 2026, därefter 9 %). I Katalonien är satsen 10 %. På Baleares tillämpar man en progressiv skala som börjar på 8 procent men stiger upp till 13 procent för bostäder över 2 000 000 euro.

Konkreta räkneexempel på Kanarieöarna med ITP 6,5 %:

Observera att ITP beräknas på det högre av köpeskillingen och det officiella valor de referencia (referensvärdet). Det är en reform som Spanien genomförde 2022 och som gäller på Kanarieöarna precis som på fastlandet. Din jurist kontrollerar referensvärdet i förväg så att du vet exakt vad skattebasen är.

IGIC — inte IVA — vid nyproduktion

Om du köper en nyproducerad bostad direkt från ett byggbolag betalar du inte ITP utan istället IGIC och AJD. Det är här en av Kanarieöarnas mest påtagliga skattefördelar framgår tydligast.

IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) är Kanarieöarnas egna indirekta skatt som ersätter den spanska momsen (IVA). Grundsatsen för bostäder är 7 procent. På fastlandet gäller IVA 10 procent för nyproducerade bostäder. Skillnaden på 3 procentenheter kan verka liten, men på en större fastighet är det ett betydande belopp.

Räkneexempel vid nyproduktion på 300 000 euro:

• IGIC på Kanarieöarna: 300 000 × 7 % = 21 000 €
• IVA på fastlandet: 300 000 × 10 % = 30 000 €
• Besparing: 9 000 €

Till IGIC tillkommer AJD (Actos Jurídicos Documentados) vid nyproduktion. Se nästa avsnitt.

AJD — Actos Jurídicos Documentados (Stämpelskatt)

AJD är stämpelskatten som betalas vid alla typer av fastighetsköp på Kanarieöarna — oavsett om det rör sig om en begagnad bostad eller nyproduktion. Satsen är 0,75 procent, vilket är en av de absolut lägsta i hela Spanien.

Jämförelse: Valencia 1,4 %, Baleares 1,5 %, Andalusien 1,2 %. Att Kanarieöarna ligger på 0,75 % är ytterligare ett konkret uttryck för REF-systemets förmånliga skattestruktur för fastighetsköpare.

Vid nyproduktion tillkommer AJD ovanpå IGIC. Den totala skattebelastningen vid nyproduktion på Kanarieöarna är alltså IGIC 7 % + AJD 0,75 % = 7,75 %, att jämföra med IVA 10 % + AJD 1,4–1,5 % = 11,4–11,5 % i Valencia eller på Baleares.

Vill du räkna ut exakt vad ditt köp kostar? Använd vår kalkylator för köpkostnader och få en detaljerad beräkning baserad på din köpeskilling, fastighetstyp och ö.

Arvsskatt på Kanarieöarna

En aspekt som ofta förbises av svenska köpare är arvsskatten — vad händer med fastigheten när du inte längre är i livet? Det är en fråga som ofta dyker upp i ett sent skede av köpprocessen, men som faktiskt bör planeras in från början.

Kanarieöarna erbjuder ett av Spaniens mest förmånliga arvsskattesystem. För närstående — barn, make/maka, föräldrar (arvsskattens Grupp I och II) gäller en bonifikation på 99 procent. I praktiken innebär det att arvsskatten är noll för familjemedlemmar i dessa kategorier, oavsett fastighetens värde.

Det är viktigt att notera att denna förmån sedan EU-domstolens dom 2015 (Comisión vs España) gäller även för icke-residenter inom EU/EES. Det innebär att dina barn som bor i Sverige kan ärva din kanariska fastighet utan att behöva betala arvsskatt — förutsatt att arvet hanteras korrekt av en behörig jurist.

För mer avlägsna arvingar (syskon, farbröder/mostrar, vänner och bekanta — Grupp III och IV) gäller statens tariff utan regionala bonifikationer, vilket kan bli en betydande kostnad. Det finns strategier för att planera detta, bland annat genom testamente och eventuell samäganderätt, som din jurist kan rådge om.

En snabb jämförelse: Baleares har sedan 2023 helt avskaffat arvsskatten för Grupp I och II (100 % bonifikation), medan Kanarieöarna erbjuder 99 % bonifikation. I praktiken är skillnaden marginell, men tekniskt sett är Baleares något förmånligare för de närmast stående arvingarna.

Planerar du ett arv eller vill säkerställa att din kanariska fastighet hanteras smidigt av dina efterlevande? Läs mer om vår tjänst för spanskt testamente och arvsskatt.

Köpprocessen på Kanarieöarna — steg för steg

Köpprocessen på Kanarieöarna följer i stora drag den spanska standarden, men med vissa lokala särdrag och skattemässiga avvikelser som är viktiga att känna till. Nedan går vi igenom varje steg från start till mål.

1. NIE-nummer

Innan du kan göra något som helst i Spanien — köpa fastighet, öppna bankkonto eller betala skatt — måste du ha ett NIE-nummer (Número de Identificación de Extranjero). Det är ett personligt identifikationsnummer för utlänningar och ett absolut krav för att genomföra fastighetsköpet.

Du kan ansöka om NIE på två sätt: via det spanska konsulatet i Stockholm (boktid krävs, handläggningstid 2–4 veckor) eller direkt hos Oficina de Extranjería eller en polisstation i Spanien. Ansök i god tid — minst fyra veckor innan du planerar att skriva under något avtal. Hugo hjälper dig genom hela NIE-processen som en del av köpjuridiktjänsten.

2. Due diligence — vad måste du kontrollera?

Due diligence är det viktigaste steget i hela processen och det område där en erfaren jurist tillför störst värde. På Kanarieöarna finns dessutom ett antal öspecifika kontroller som inte är lika relevanta på fastlandet.

Nota simple från fastighetsregistret visar äganderätt, inteckningar och eventuella belastningar. Det är utgångspunkten för all juridisk granskning och bör alltid vara aktuell (inte äldre än några veckor).

Skulder och gemensamma avgifter (comunidad): I ett flerfamiljshus ska säljaren uppvisa intyg om att alla avgifter till bostadssamfälligheten är betalda. I Spanien kan obetalda gemenskapsskulder övergå till den nya ägaren — det är ingen självklarhet att de försvinner med säljaren.

Urbanistisk status är extra viktig på Kanarieöarna, där många fastigheter i turistzoner har specifika restriktioner för användning och uthyrning. Be din jurist inhämta ett certificado urbanístico från kommunen som bekräftar att fastigheten är klassificerad korrekt och att inga byggnadslov saknas.

Turistuthyrningslicens: Om du planerar att hyra ut fastigheten turistiskt — se hela avsnittet om detta nedan — är det absolut nödvändigt att kontrollera om en giltig licens finns eller kan erhållas innan köpet. Moratorium råder på Gran Canaria för flerfamiljshus, vilket innebär att inga nya licenser utfärdas.

Catastro och valor de referencia: Catastro-registret visar fastighetens officiella yta och gränser. Valor de referencia är det officiella referensvärde som Agencia Tributaria använder som minimiskatteunderlag för ITP och arvsskatt. Din jurist jämför köpeskillingen mot referensvärdet för att undvika skatteöverraskningar.

3. Arras (förkontrakt)

Arras-avtalet är det bindande förkontrakt som upprättas när båda parter är överens om pris och grundvillkor men ännu inte är redo för den slutgiltiga notarieakten. Normalt betalar köparen 10 procent av köpeskillingen som handpenning vid undertecknandet.

Den viktigaste juridiska mekanismen i arras-avtalet (arras penitenciales, Civillagen artikel 1454): om köparen drar sig ur förlorar denne hela handpenningen. Om säljaren drar sig ur är säljaren skyldig att betala tillbaka dubbla beloppet — alltså 20 procent av köpeskillingen. Det skapar ett starkt ekonomiskt incitament för båda parter att fullfölja affären.

Hugo granskar alltid arras-avtalet i detalj innan du skriver under. Det är i detta skede som eventuella villkor — exempelvis att köpet är beroende av att en turistlicens kan bekräftas, eller att finansiering beviljas — måste skrivas in i avtalet.

4. Escritura (notarieakten)

Escritura pública är den officiella köpehandlingen som upprättas och undertecknas inför en spansk notarie (notario). Det är vid detta tillfälle som äganderätten juridiskt sett övergår till köparen, och resterande köpeskilling erläggs mot att nycklarna lämnas över.

En stor praktisk fördel med Hugo är att han kan resa till Kanarieöarna och närvara vid notarieakten för din räkning med fullmakt (poder notarial). Du behöver alltså inte själv flyga ned för att skriva under — Hugo representerar dig och säkerställer att allt går korrekt till. Resan ingår i arvodet utan tillkommande kostnad.

5. Skatter och avgifter efter köpet

Skattebetalningen måste ske inom 30 dagar från undertecknandet av escritura. På Kanarieöarna betalas ITP (6,5 %) eller IGIC+AJD (7,75 %) till de kanariska skattemyndigheterna (Consejería de Hacienda del Gobierno de Canarias).

Därefter registreras fastigheten hos Registro de la Propiedad (fastighetsregistret), vilket normalt tar 1–3 månader. Notariearvode och registreringsavgifter tillkommer och varierar med köpeskillingens storlek.

Som icke-resident i Spanien har du dessutom en löpande skattskyldighet varje år. Modelo 210 (IRNR — Impuesto sobre la Renta de No Residentes) ska deklareras och betalas varje år, oavsett om du hyr ut fastigheten eller ej. Hugo kan hjälpa dig med den löpande skatteförvaltningen som ett separat uppdrag.

Vill du ha en fullständig genomgång av hela köpprocessen och vad en spansk jurist gör? Läs vår artikel om köpa hus i Spanien — komplett guide för mer djupgående information om varje steg.

Turistuthyrning på Kanarieöarna — viktiga regler

Kanarieöarnas ekonomi är till stor del turismberoende, och möjligheten att hyra ut sin fastighet som semesterboende är för många svenska köpare ett viktigt ekonomiskt argument. Men reglerna är komplexa och varierar kraftigt per ö och till och med per kommun — och de skärps löpande.

Det övergripande regionala regelverket för turistuthyrning på Kanarieöarna regleras av Decreto 113/2015 och efterföljande ändringsförordningar. Varje ö (cabildo) och varje kommun kan dessutom lägga på egna restriktioner utöver det regionala ramverket.

Gran Canaria: Sedan 2017 råder ett moratorium för turistuthyrningslicenser för lägenheter i flerfamiljshus (viviendas vacacionales en edificios de uso residencial). Det innebär att inga nya licenser utfärdas för detta fastighetsslag — en regel som liknar den på Baleares. Villor och fristående bostäder kan fortfarande ansöka om licens. Kontrollera alltid om en befintlig licens finns och om den är överlåtbar till ny ägare.

Tenerife: Har egna kommunala regler som varierar beroende på om fastigheten ligger i en renodlad turistzon eller ett bostadsområde. I turistzoner finns specifika krav på faciliteter, brandsäkerhet och tillgänglighet. Ansök om licens innan köp är genomfört — inte efteråt.

Fuerteventura och Lanzarote: Generellt mer tillåtande än Gran Canaria och Tenerife, men även här gäller att man kontrollerar kommunens specifika regler noggrant.

En viktig ekonomisk detalj: hyresintäkter från turistuthyrning på Kanarieöarna beläggs med IGIC (7 %) och ska redovisas till den kanariska skattemyndigheten. Som icke-resident ska dessutom IRNR deklareras för hyresintäkter. Hugo hanterar hela den löpande skatteförvaltningen på uppdrag av sina klienter.

Grundregeln: Kolla turistlicensen INNAN du köper, aldrig efteråt. En fastighet utan möjlighet att erhålla turistlicens kan kraftigt påverka fastighetens värde och din avkastningskalkyl. Det är en av de vanligaste och mest kostsamma fällorna för utländska köpare på Kanarieöarna.

Naturskyddsområden och strandlinjeregler — viktigt att känna till

Kanarieöarna rymmer några av Spaniens mest skyddade naturområden, och det är viktigt att du som köpare förstår de begränsningar som följer av detta.

Nationalparker: Öarna har tre av Spaniens sju UNESCO-listade nationalparker: Timanfaya (Lanzarote), Teide (Tenerife) och Garajonay (La Gomera). I och i direkt anslutning till nationalparksområden är fastighetsköp antingen omöjligt eller extremt reglerat. All byggrätt är i praktiken fryst och befintliga fastigheter i närheten kan ha strikta restriktioner för renovering och tillbyggnad.

ANEI och skyddsklassificeringar: Utöver nationalparker finns ett flertal skyddsklassificeringar på öarna — Área Natural de Especial Interés (ANEI), naturreservat, sitios de interés científico med mera. En fastighet som gränsar till ett sådant område kan ha detaljplanebestämmelser som kraftigt begränsar användningsmöjligheterna. Be alltid din jurist inhämta det urbanistiska certifikatet från kommunen.

Ley de Costas (strandlinjeskydd): Spaniens kustlag gäller på Kanarieöarna precis som på fastlandet. Det innebär att det finns en servidumbre de costas (servitutszon) om 20–100 meter från strandlinjen, och inom denna zon är det inte tillåtet att bygga ny bebyggelse. Befintlig bebyggelse i zonen kan ha begränsat skydd och kan i extrema fall vara föremål för rivningsbeslut. Det är inte ovanligt på öarna med fastigheter som har oklara rättslägen i strandnära lägen. Låt alltid en jurist kontrollera detta.

Praktiska tips — detta skiljer Kanarieöarna från Costa Blanca

Som jurist med klienter längs hela den spanska kusten — och på öarna — märker Hugo tydliga skillnader i vad svenska köpare möter beroende på var de köper. Här är de viktigaste praktiska skillnaderna.

Priserna har stigit kraftigt. Under 2024–2026 har priserna på Gran Canaria och Tenerife ökat med 15–25 procent i de populäraste södra delarna. Det är fortfarande möjligt att hitta attraktiva objekt, men köpare som dröjde med att agera 2022–2023 betalar idag väsentligt mer. Marknaden drivs av stark efterfrågan från norra Europa kombinerat med begränsat utbud av mark för nyproduktion.

Valuta: Kanarieöarna använder euro, precis som fastlands-Spanien. Det innebär inga valutarisker för svenska köpare jämfört med exempelvis köp på Kanalkusten eller i Storbritannien. Du exponeras dock mot EUR/SEK-kursen vid tidpunkten för betalning — det kan vara värt att overweigh att planera valutaväxling i förväg.

Hugo reser till öarna. En konkret fördel med att anlita Colás Jurist är att Hugo personligen reser till Kanarieöarna vid behov — för due diligence, notariatsakt eller uppföljning. Resan ingår alltid i arvodet utan tillkommande kostnad. Du behöver inte hitta en lokal jurist på ön, riskera kommunikationsbrister eller betala dubbla arvoden. Eftersom Hugo hanterar hela Spanien — Costa Blanca, Baleares, Kanarieöarna — kan han dessutom ge dig konsekvent rådgivning om du funderar på alternativ i flera regioner.

Språk: I de södra delarna av Gran Canaria och Tenerife är norsk, svenska, danska och engelska vanliga i bostadsaffärer. Det är ändå viktigt att alla juridiska dokument granskas av en jurist med fullständig kompetens i spansk rätt — att mäklaren pratar svenska är ingen garanti för juridisk korrekthet.

Vill du veta mer om hur Hugo arbetar med fastighetsköp åt svenska klienter? Läs om vår tjänst för fastighetsköp i Spanien och se vad som ingår i uppdraget.

Vanliga frågor om fastigheter på Kanarieöarna

Hugo Gutiérrez Colás Abogado español colegiado nr 6.539 ICALI — spansk jurist specialiserad på fastighetsrätt och skatteplanering för nordiska köpare i Spanien. Verksam sedan 2005.