Köpa Hus på Mallorca eller Ibiza 2026 — Skatter, Juridik och Vad Du Måste Veta

1. Varför Baleares lockar svenska köpare — och varför det kräver extra omsorg

Mallorca, Ibiza, Menorca och Formentera hör till Europas mest eftertraktade fastighetsmarknader. Klimatet, naturskönheten, det kosmopolitiska livet på Ibiza och den lugna lantliga idyllen på Menorca lockar köpare från hela Skandinavien. Priserna har stigit kraftigt de senaste åren — och med dem kraven på noggrann juridisk due diligence.

Baleares är inte ett homogent fastighetslandskap. Mallorca, med en yta större än Gotland, erbjuder allt från centrala Palma-lägenheter och klustrade turismresorts till avskilda bergsfincas. Ibiza lockar en mer välbeställd och internationell köparkrets, med priser som i premiersegmentet tangerar Marbella och Côte d'Azur. Menorca, Unescos biosfärreservat, präglas av en lugnare marknad med fler lokala köpare och strikta regler för naturskydd.

Det som förenar öarna är ett regelverk som på flera avgörande punkter skiljer sig från det som gäller på fastlandet. Den progressiva ITP-skatten, moratoriet för turistuthyrningslicenser och de omfattande ANEI-skyddszonerna är tre faktorer som varje köpare måste förstå innan de skriver under någonting.

2. Skatterna — vad du faktiskt betalar vid köp i Baleares

Den mest påtagliga skillnaden mot Costa Blanca är ITP-skatten. Medan Valencia-regionen tillämpar en i princip fast sats (10 %, som sänks till 9 % den 1 juni 2026), har Baleares ett progressivt system där skattesatsen ökar med fastighetens värde.

ITP-skalan i Baleares 2026

Viktigt att förstå: skatten beräknas tramo per tramo, alltså inte på hela summan. Om du köper för 550 000 € betalar du 8 % på de första 400 000 € (= 32 000 €) och 9 % på de resterande 150 000 € (= 13 500 €). Totalt 45 500 €, vilket ger en effektiv skattesats på 8,3 % — inte 9 %.

För nyproduktion (köp direkt från byggbolag) gäller istället IVA 10 % + AJD 1,5 %, precis som på fastlandet. Undantaget är fastigheter över en miljon euro, där AJD-satsen höjs till 2 % i Baleares.

Totala köpkostnader att räkna med

Utöver ITP tillkommer notariekostnader (600–1 500 €), registreringsavgift (400–1 000 €) och juristarvode. Räkna med 11–14 % utöver köpeskillingen som en god tumregel för en begagnad bostad i Baleares.

Vill du se den exakta kostnaden för ditt specifika köp? Använd vår köpkostnadskalkylator — ange köpeskilling och välj fastighetstyp.

3. Arvsskatten i Baleares — en stor fördel jämfört med fastlandet

En av de verkliga fördelarna med att äga fastighet i Baleares är arvsskattelagstiftningen. År 2023 beslutade regionparlamentet att avskaffa arvsskatten (ISD) för närstående — det vill säga Grupp I (barn under 21 år) och Grupp II (barn över 21, föräldrar, make/maka, sambo).

Det som gör Baleares extra attraktivt jämfört med exempelvis Valencia-regionen är att undantaget uttryckligen gäller även icke-residenter. Det innebär att svenska arvtagare — som alltså inte bor i Spanien och inte är skattemässigt bosatta där — inte betalar någon arvsskatt alls på en fastighet i Baleares.

I praktiken är skillnaden mot Valencia marginell (Valencia tillämpar en 99-procentig bonifikation för samma grupper), men det psykologiska värdet av att inga procentsatser alls tillämpas är påtagligt — och undantaget för icke-residenter är mer tydligt kodifierat i Balearisk rätt.

För syskon, mostrar/farbröder och syskonbarn (Grupp III) gäller delvis andra regler, och arvsskatten är inte avskaffad för dem. Om du tillhör denna kategori av arvtagare är skatteplanering med ett välformulerat spanskt testamente ännu viktigare. Läs mer om arv och testamente i Spanien.

4. ANEI — skyddade naturområden som påverkar ditt köp

En av de vanligaste källorna till dyra överraskningar för köpare i Baleares är ANEI — Àrees Naturals d'Especial Interès (Naturområden av Särskilt Intresse). Dessa skyddsklassificerade zoner täcker en anmärkningsvärd andel av öarnas yta: på Menorca rör det sig om nära 45 procent, och på Mallorca och Ibiza är stora delar av inlandet och kusterna skyddade.

Inom ANEI-zoner gäller strikta begränsningar:

• Ny bebyggelse är i princip förbjuden
• Renoveringar av befintliga byggnader är tillåtna men kräver specifika tillstånd
• Tillbyggnader och volymsökningar är normalt inte möjliga
• Pooler och stora utomhusanläggningar kan vara förbjudna

Det finns ett utbrett problem med att fincas och landsbygdsfastigheter marknadsförs utan att tydligt upplysa köparen om ANEI-status. En säljare eller mäklare kan presentera en pittoresk bergsfinca på Mallorca som ett drömköp — utan att nämna att varje framtida renovering kräver ett mångårigt tillståndsförfarande.

Juridisk due diligence i Baleares måste alltid inkludera ett certificado urbanístico från kommunen som tydligt anger fastighetens klassficering och de begränsningar som gäller. Hoppa aldrig över detta steg, oavsett hur attraktivt priset ser ut.

5. Turistuthyrning — ett område med strikta begränsningar

Många svenska köpare i Baleares hoppas kunna finansiera delar av sin fastighet genom turistuthyrning via Airbnb eller liknande plattformar. Det är en förståelig strategi — men den kräver stor omsorg i Baleares, där reglerna är bland de striktaste i Spanien.

Sedan 2018 råder ett moratorium för utfärdandet av nya ETV-licenser (Estades Turístiques a Vivendes) för lägenheter i flerbostadshus på Mallorca, Ibiza och Menorca. I praktiken innebär det att det nästan är omöjligt att få en turistuthyrningslicens för en lägenhet idag. Det finns ett begränsat antal licenser i omlopp, men de handlas och värderas högt.

För fristående villor och radhus (habitatges unifamiliars) är situationen annorlunda — licenser kan fortfarande sökas, men processen är krävande och inkluderar bland annat krav på:

• Giltig cédula de habitabilidad (bostadscertifikat)
• Energicertifikat
• Att fastigheten inte ligger inom ett ANEI-område med ytterligare restriktioner
• Att samfälligheten inte har röstat igenom ett förbud mot turistuthyrning

Köper du en villa med befintlig turistuthyrningslicens är det viktigt att juristen verifierar att licensen är giltig, att den inte är kopplad till en specifik ägare och att den faktiskt kan överlåtas till dig som ny ägare.

6. Köpprocessen i Baleares — steg för steg

Köpprocessen i Baleares följer i stora drag samma mönster som i resten av Spanien: reservationsavtal, due diligence, arras-avtal och slutligen escritura inför notarien. Men det finns detaljer som skiljer sig.

Reservation och due diligence

Det är vanligt i Baleares att mäklare kräver ett contrato de reserva redan vid första intresse — ofta 1–3 procent av köpeskillingen. Till skillnad från arras-avtalet ger reservationen normalt köparen rätt att dra sig ur mot en avgift, utan att summan fördubblas för säljaren. Det är ändå ett bindande åtagande och bör granskas av din jurist innan du betalar ett öre.

Due diligence-fasen måste i Baleares utökas med den urbanistiska kontrollen (ANEI-status, planklassificering) och, om det är en villa, kontroll av eventuell turistuthyrningslicens och dess överlåtbarhet.

Notarieakten och betalning

Escritura undertecknas hos en spansk notarie, normalt med en bankväxel (cheque bancario) för återstående köpeskilling. Hugo reser till Mallorca, Ibiza eller Menorca för att närvara vid escritura, eller representerar dig med notariell fullmakt om du inte kan närvara personligen.

Skattebetalning och registrering

ITP ska betalas till ATIB (Agència Tributària de les Illes Balears) med Modelo 600 inom 30 dagar från escritura. Fastigheten ska sedan registreras hos Registro de la Propiedad. Hela efterförsäljningsprocessen hanteras av juristen eller en gestor.

7. Kapitalvinstskatt och löpande skattskyldigheter

Skatterna för icke-residenta ägare är i princip desamma i hela Spanien — Baleares har ingen specifik regional variant av dessa.

Imputerad hyra: Om du inte hyr ut fastigheten kommersiellt är du ändå skyldig att deklarera en schablonmässig hyresinkomst varje år — 2 % av catastrovärdet (1,1 % om catastro uppdaterats inom tio år). Skattesatsen är 19 % för EU/EES-medborgare.

IBI: Spansk kommunal fastighetsskatt betalas en gång per år och är baserad på catastrovärdet. Belopp varierar kraftigt beroende på kommun och fastighetens värde — räkna med 500–5 000 € per år för en typisk villa.

Kapitalvinstskatt vid försäljning: 19 % för EU/EES-medborgare på vinsten (försäljningspris minus anskaffningskostnad inklusive förbättringar). Köparen innehåller 3 % av köpeskillingen (Modelo 211) som förskott. Läs vår detaljerade guide om kapitalvinstskatt.

8. Mallorca, Ibiza eller Menorca — vad passar dig bäst?

De tre stora öarna skiljer sig markant åt i karaktär, prisnivå och regelverk, och valet beror på vad du söker.

Mallorca

Störst utbud och störst variation. Från lägenheter i Palmas historiska centrum till bergsfincas i Tramuntana och moderna villor längs sydkusten. Prismässigt brett — du kan köpa en lägenhet från 200 000 € i inlandsbyar, medan premiervillas i Port Andratx eller Deià kostar tio gånger mer. Infrastrukturen är utmärkt och det svenska community är etablerat, framför allt runt Pollença och norra Mallorca.

Ibiza

Höga priser, internationell publik och ett aktivt socialt liv. Ibiza lockar köpare som söker stil och exklusivitet, och premiumsegmentet är mycket aktivt. Urbanistiska regler är strikta och ANEI-zonerna täcker stora delar av inlandet. Moratoriet för turistuthyrningslicenser gäller fullt ut. Räkna med att juridiken kräver extra omsorg här.

Menorca

Lugnast och mest autentisk av de tre öarna. Unescos biosfärreservat innebär ännu striktare naturskyddsregler än på Mallorca och Ibiza. Prismässigt lägre än Ibiza men stigande. Utmärkt val för den som söker äkta Medelhavskaraktär och lugn, men kräver noggrann due diligence av naturskyddsstatus.

Vanliga frågor om fastighetsköp i Baleares

Hugo Gutiérrez Colás

Abogado español colegiado nr 6.539 ICALI — Colás Jurist

Spansk jurist med 19 års erfarenhet. Hjälper svenska klienter med fastighetsköp, arv och skattefrågor på Costa Blanca och i Baleares. Talar svenska, spanska och engelska.

Relaterade artiklar