3 %-retentionen — vad är det?

När en icke-bosatt person säljer en fastighet i Spanien är köparen enligt lag skyldig att innehålla 3 % av köpesumman och betala in detta belopp direkt till den spanska skattemyndigheten (Agencia Tributaria). Detta sker som en förskottsbetalning av säljarens kapitalvinstskatt.

Retentionen gäller oavsett om du har gjort vinst eller förlust på försäljningen. Köparen betalar in beloppet via Modelo 211 inom en månad efter försäljningen.

Exempel: Om du säljer din bostad för 250 000 €, håller köparen inne 7 500 € (3 %) och betalar in till skattemyndigheten. Resterande 242 500 € betalas till dig.

Återbetalning av överskjutande retention

Om din faktiska kapitalvinstskatt är lägre än 3 % av köpesumman, har du rätt att ansöka om återbetalning av mellanskillnaden. Detta görs via Modelo 210 inom 3 månader efter försäljningen.

Om du har sålt med förlust har du rätt att få tillbaka hela det innehållna beloppet. Vi beräknar din exakta skattesituation och ansöker om återbetalning åt dig.

Kapitalvinstskatt — hur beräknas den?

Kapitalvinsten (ganancia patrimonial) beräknas som skillnaden mellan försäljningsvärdet och anskaffningsvärdet:

Försäljningsvärde

Det pris du säljer för, minus avdragsgilla försäljningskostnader:

  • Mäklararvode
  • Juridiska kostnader vid försäljningen
  • Kostnader för energicertifikat
  • Avgifter för annullering av eventuellt bolån

Anskaffningsvärde

Det pris du betalade vid köpet, plus köpkostnader och förbättringar:

  • Notariekostnader vid köpet
  • Registreringsavgifter
  • Överlåtelseskatt (ITP) eller moms (IVA) som betalades vid köpet
  • Investeringar och dokumenterade förbättringar av fastigheten

Skattesatsen för kapitalvinst är 19 % för EU/EES-medborgare.

Fastigheter köpta före 1994

Om du köpte din fastighet före den 31 december 1994 kan du ha rätt till ett särskilt reduktionsavdrag (coeficientes de abatimiento) på den del av vinsten som hänför sig till perioden före 2006. Denna regel är komplex men kan ge betydande skattelättnader. Avdraget är dock begränsat till en total försäljningssumma om 400 000 € under din livstid.

Plusvalía municipal

Plusvalía municipal är en kommunal skatt på markvärdestegringen under den tid du har ägt fastigheten. Skatten beräknas på det katastrala markvärdet och betalas till kommunen.

Sedan 2021 finns två beräkningsmetoder:

  • Schablonmetoden — baserad på det katastrala värdet och koefficienter fastställda av kommunen
  • Reella metoden — baserad på den faktiska värdestegringen (skillnaden mellan köp- och försäljningspris)

Du har rätt att välja den metod som ger lägst skatt. Om fastigheten har minskat i värde sedan köpet kan du vara helt befriad från plusvalía — men du måste aktivt göra anspråk på detta.

Checklista för icke-bosatta säljare

  1. NIE-nummer — se till att ditt NIE är giltigt och uppdaterat
  2. Energicertifikat — obligatoriskt vid försäljning, måste vara utfärdat av behörig tekniker
  3. Granska escritura — kontrollera att köpehandlingen överensstämmer med fastighetens faktiska skick
  4. IBI-kvitto — senaste kvittot på betald fastighetsskatt (IBI)
  5. Comunidad-intyg — intyg om att alla samfällighetsavgifter är betalda
  6. Bolåneinformation — om det finns ett bolån, kontakta banken om förtidsinlösen
  7. Fullmakt — om du inte kan närvara hos notarien, behöver du en fullmakt (poder notarial)
  8. Skattedeklaration — se till att alla tidigare Modelo 210-deklarationer är inlämnade

Processen steg för steg

  1. Förberedelse — vi granskar alla dokument, kontrollerar att inga skulder eller belastningar finns på fastigheten
  2. Arras-kontrakt — vi granskar eller upprättar reservationsavtalet med köparen
  3. Notarieakt — vi bevakar försäljningen hos notarien, ser till att köparen betalar in 3 %-retentionen korrekt
  4. Skattedeklaration — vi beräknar kapitalvinstskatten och lämnar in Modelo 210 inom 3 månader
  5. Återbetalning — om retentionen överstiger skatten ansöker vi om återbetalning
  6. Plusvalía — vi beräknar och betalar plusvalía municipal, eller ansöker om befrielse om fastigheten har minskat i värde

Tips: Använd vår skattekalkylator för att uppskatta din kapitalvinstskatt och se hur mycket av 3 %-retentionen du kan få tillbaka.

Vad vi gör — sammanfattning

  • Granskar all dokumentation inför försäljningen
  • Kontrollerar att fastigheten är fri från belastningar och skulder
  • Upprättar eller granskar arras-kontraktet
  • Bevakar försäljningen hos notarien
  • Säkerställer korrekt 3 %-retention av köparen
  • Beräknar och deklarerar kapitalvinstskatt (Modelo 210)
  • Ansöker om återbetalning av överskjutande retention
  • Beräknar och hanterar plusvalía municipal