Hyra ut din spanska bostad — skatter och regler du måste känna till

Varje sommar väljer tusentals svenska fastighetsägare på Costa Blanca att hyra ut sin bostad via Airbnb, Booking.com eller direkt via sociala medier. Det verkar enkelt — du lägger upp annonsen, pengarna trillar in och du åker hem till Sverige. Men den spanska skattemyndigheten (Agencia Tributaria) har successivt dragit åt regelverket, och de senaste åren har digitala plattformar som Airbnb börjat rapportera svenska ägares inkomster direkt till myndigheterna.

Det finns tre saker du behöver ha ordning på för att hyra ut lagligt och skattemässigt korrekt i Spanien: rätt licens, rätt deklaration och rätt kunskap om vad du faktiskt får dra av. Den här guiden går igenom allt — steg för steg, på svenska.

1. Turistlicens — obligatorisk i Valencia-regionen

Det vanligaste och allvarligaste misstaget bland svenska ägare är att hyra ut utan giltig turistlicens. I Valencia-regionen — som omfattar provinserna Alicante, Valencia och Castellón — krävs sedan 2015 en Vivienda de Uso Turístico (VUT) för all uthyrning som är kortare än två månader sammanhängande. Det gäller alltså den stora majoriteten av semesteruthyrningar, oavsett om du annonserar på Airbnb eller hyr ut direkt till vänner mot betalning.

Vad krävs för att få licensen?

Licensen söks hos Generalitat Valenciana och kräver bland annat:

• Giltigt cédula de habitabilidad (bostadscertifikat)
• Giltigt energicertifikat (certificado de eficiencia energética)
• Bostaden ska uppfylla specifika krav på yta, utrustning och säkerhet
• Anmälan till kommunen i de fall kommunen har egna lokala föreskrifter

Handläggningstiden varierar men kan ta fyra till sex månader i mer belastade kommuner som Benidorm och Calpe. Du bör börja processen i god tid innan du planerar att ta emot dina första gäster.

Nya regler 2025–2026: kommunala restriktioner

Sedan 2023 har ett antal kommuner på Costa Blanca börjat begränsa nyutfärdandet av turistlicenser, framför allt i tätt bebyggda bostadsområden och historiska stadskärnor. Alicante stad har till exempel infört ett moratorium i delar av centrum. Calpe och Benidorm utvärderar liknande åtgärder. Det innebär att möjligheten att få en ny licens kan vara begränsad beroende på exakt var din fastighet ligger.

Bötesnivåerna är höga: en uthyrning utan licens kan leda till böter på upp till 600 000 euro för grova överträdelser, och plattformarna som Airbnb är skyldiga att rapportera fastigheter utan giltigt licensnummer till myndigheterna. Det är alltså inte längre ett dolt risktagande — kontrollen är systematiserad.

Behöver du hjälp med att ansöka om turistlicens eller ta fram nödvändiga certifikat? Vår tjänst hyresavtal och uthyrningsdokumentation täcker hela processen.

2. Korttids- kontra långtidsuthyrning — viktiga skillnader

Det finns en fundamental skillnad i Spaniens regelverk beroende på hur länge du hyr ut, och den påverkar både vilket tillstånd du behöver och hur inkomsten beskattas.

Korttidsuthyrning (turistisk uthyrning)

Uthyrning kortare än 31 dagar per gäst räknas som turistisk uthyrning (arrendamiento turístico) och kräver VUT-licensen som beskrivs ovan. Hyresinkomsten deklareras som hyresinkomst i Modelo 210 (se avsnitt 4). Det är den vanligaste formen för svenska ägare med semesterbostäder.

Långtidsuthyrning (bostadsuthyrning)

Hyr du ut samma bostad till samma hyresgäst under mer än 31 dagar sammanhängande och för bostadsändamål — inte turism — faller uthyrningen under den spanska hyreslagen (Ley de Arrendamientos Urbanos). Då krävs ingen turistlicens, men du behöver ett formellt hyresavtal som uppfyller lagen om bostadsuthyrning. Minimikontraktet är normalt ett år med förlängningsrätt upp till fem år (sju år om hyresvärden är ett bolag).

Hyresinkomsten beskattas på samma sätt — 19% för EU/EEA-bosatta — men deklarationsreglerna skiljer sig något. Långtidsuthyrning medger också fler avdragsmöjligheter för EU-bosatta hyresvärdar.

Vill du upprätta ett juridiskt korrekt hyresavtal? Läs mer om vår tjänst hyresavtal — vi utformar avtal på svenska och spanska som uppfyller gällande lagstiftning.

3. Skatt på hyresinkomst för icke-bosatta — IRNR

Du som äger en bostad i Spanien men bor och är skatterättsligt bosatt i Sverige räknas i spanskt hänseende som no residente — icke-bosatt. Det innebär att dina hyresinkomster från den spanska bostaden beskattas under Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), det vill säga inkomstskatten för icke-bosatta.

Skattesatser

Som svensk ägare betalar du alltså 19% i skatt på din nettohyresinkomst (bruttohyra minus avdragsgilla kostnader). Det är en relativt förmånlig skattesats jämfört med den spanska inkomstskatten för bosatta, som stiger progressivt upp till 47%.

Vill du beräkna exakt vad du kommer att betala? Använd vår kalkylator för hyresinkomstskatt — du fyller i bruttohyran och dina avdragsgilla kostnader så räknar kalkylatorn ut skatten direkt.

4. Avdragsgilla kostnader — vad du får dra av som EU-bosatt

En av de viktigaste fördelarna för svenska ägare jämfört med icke-EU-bosatta är möjligheten att göra kostnadsavdrag. Du beskattas alltså på nettohyresinkomsten, inte bruttohyran. Det kan göra en stor skillnad i praktiken.

Kostnader du kan dra av

Alla avdragsgilla kostnader ska vara direkt kopplade till uthyrningen och i proportion till den period bostaden faktiskt är uthyrd under året.

• Räntor på bolån — avdragsgilla i proportion till uthyrningsgraden
• Fastighetsskatt (IBI) — den kommunala fastighetsavgiften
• Hemförsäkring — i proportion till uthyrningsperioden
• Förvaltnings- och administrationsavgifter — t.ex. fastighetsförvaltare eller gestor
• Gemenskapsavgifter (comunidad de propietarios)
• El, vatten och internet — i proportion till uthyrningsperioden
• Reparationer och underhåll — löpande reparationer (inte förbättringar)
• Avskrivningar — 3% per år på byggnadsvärdet (inte tomtvärdet)
• Plattformsavgifter — Airbnb och Booking.com tar normalt 3–15% i provision, avdragsgill
• Städning och bäddlinne — kostnader för gästservice vid uthyrning

Proportionell beräkning

Om du hyr ut bostaden under 90 dagar och använder den själv under övriga 275 dagar får du dra av 90/365 av de löpande kostnaderna. Det är därför viktigt att föra noggrann bokföring över vilka perioder bostaden är uthyrd, vilka perioder du nyttjar den själv och vilka dagar den står tom.

Kostnader som uppstår enbart under uthyrningsperioden — som städning inför varje gäst — är fullt avdragsgilla utan proportionering.

5. Modelo 210 — den samlade deklarationen sedan 2024

Fram till och med 2023 var det spanska systemet besvärligt för uthyrande fastighetsägare: varje kvartals hyresinkomst skulle deklareras separat i en Modelo 210 inom 20 dagar efter kvartalets slut. Det innebar fyra separata deklarationer per år.

Den nya regeln: samlad årsdeklaration

Sedan 2024 kan icke-bosatta istället sammanfatta hela årets hyresinkomster i en enda Modelo 210 som lämnas in senast den 20 januari följande kalenderår. Reformen gäller hyresinkomster — den periodiska deklarationen för imputerad hyra (se nedan) följer fortfarande kalenderårets regler.

Den samlade deklarationen fungerar som följer:

1. Summera alla bruttohyresinkomster under kalenderåret
2. Dra av avdragsgilla kostnader (EU-bosatta) i proportion till uthyrningsgraden
3. Multiplicera nettoinkomsten med 19% (EU/EEA-bosatta)
4. Lämna in Modelo 210 via Agencia Tributarias onlineportal senast 20 januari
5. Betala skatten elektroniskt

Observera att du behöver ett spanskt NIE-nummer och normalt även ett spanskt bankonto för att genomföra betalningen. Om du inte redan har ett NIE-nummer, läs vår guide om hur du ansöker om NIE.

Imputerad hyra för perioder utan uthyrning

Det är viktigt att förstå att skattemyndighetens intresse för din spanska bostad inte upphör under de perioder du inte hyr ut. För varje dag bostaden varken är uthyrd eller din primära bostad beräknas en imputerad hyra — en fiktiv inkomst baserad på fastighetens taxeringsvärde. Denna deklareras i en separat Modelo 210 för imputering och är för de flesta ägare ett relativt litet belopp, men den måste deklareras varje år. Mer om detta i vår kalkylator för hyresinkomstskatt.

6. Airbnb och den spanska skattemyndigheten

Den vanligaste uppfattningen bland svenska ägare är att hyresinkomster via Airbnb "inte syns" för skattemyndigheten. Det stämmer inte längre. Sedan 2021 är Airbnb och övriga digitala uthyrningsplattformar skyldiga att rapportera alla transaktioner till skattemyndigheten i det land där fastigheten är belägen. Från och med 2023 gäller dessutom EU-direktivet DAC7, som kräver att plattformar som Airbnb varje år delar uthyrares inkomstuppgifter med samtliga EU-skattemyndigheter — inklusive Skatteverket i Sverige.

Vad det innebär i praktiken

Det innebär att Skatteverket i Sverige sedan 2024 kan se hur mycket du tjänat på din spanska bostad via Airbnb — och Agencia Tributaria i Spanien vet redan om det. Att låta bli att deklarera är inte längre ett alternativ för den som vill undvika problem. Den som inte deklarerar riskerar:

• Retroaktiva skattekrav för upp till fyra år bakåt
• Skattetillägg på 15–50% av den obetalda skatten
• Dröjsmålsränta på obetalda belopp
• I grova fall: böter

Booking.com och direktuthyrning

Samma rapporteringsskyldighet gäller för Booking.com, Vrbo och de flesta andra etablerade plattformar. Direktuthyrning — det vill säga att du tar emot hyra direkt på ditt bankkonto utan plattform — är i teorin spårbar via internationella bankrapporteringsdirektiv (CRS). Det är viktigt att betona att regelefterlevnad inte handlar om att "bli kommen på" — det handlar om att sköta sin skatt korrekt, vilket gör att du slipper obehagliga överraskningar flera år efter det att uthyrningen skedde.

7. Skattekonsekvenser i Sverige

Du är skyldig att redovisa dina spanska hyresinkomster i din svenska skattedeklaration. Sverige och Spanien har ett skatteavtal som syftar till att undvika dubbelbeskattning. Avräkningsmetoden gäller: du redovisar inkomsten i Sverige, men den skatt du betalt i Spanien (19%) avräknas mot den svenska skatten på samma inkomst.

I praktiken innebär det att om din svenska marginalskatt på hyresinkomsten är 32–52% och du redan betalat 19% i Spanien, betalar du mellanskillnaden i Sverige. Du betalar alltså inte dubbel skatt, men inte heller noll skatt i Sverige bara för att du betalat i Spanien.

Skatteverket är informerat via DAC7-direktivet och har i ökande utsträckning börjat korrigera deklarationer där spanska hyresinkomster saknas. Det är klokt att redovisa korrekt från början — och att konsultera en skatterådgivare om du är osäker på exakt hur avräkningen fungerar i din situation.

8. Vanliga fallgropar att undvika

Under mer än 19 år som verksam jurist på Costa Blanca har jag sett i stort sett alla möjliga fel som svenska ägare gör när de börjar hyra ut. Här är de vanligaste:

Fallgrop 1: Hyra ut utan turistlicens

Den absolut vanligaste och allvarligaste fallgropen. Böterna är höga och kontrollen är striktare än den någonsin varit. Skaffa licensen innan du lägger upp din annons.

Fallgrop 2: Inte deklarera alls

Som beskrivs ovan är detta ett riskabelt val eftersom plattformarna nu rapporterar direkt till skattemyndigheterna. Fyra år av retroaktiva krav plus tillägg kan bli en chock.

Fallgrop 3: Glömma den imputerade hyran

Många ägare deklarerar sina hyresinkomster men glömmer den imputerade hyran för de perioder bostaden inte är uthyrd. Det är en separat deklaration och en separat skattepost.

Fallgrop 4: Blanda ihop skattesatser

19% gäller för EU/EEA-bosatta på nettoinkomsten. 24% gäller för alla andra, på bruttoinkomsten. Om du bosätter dig utanför EU (t.ex. i USA) förändras din skattesituation dramatiskt, och avdragsmöjligheterna försvinner.

Fallgrop 5: Inte föra bokföring

Du behöver kunna styrka dina avdragsgilla kostnader med kvitton och räkningar. Spara alltid alla fakturor relaterade till bostaden — IBI-kvitton, försäkringar, reparationskvitton, plattformens provisionsrapporter.

Fallgrop 6: Förvirring om hyreslagen

Att hyra ut "ett par månader" till en vän för bostad (inte turism) kan, om det saknar formellt hyresavtal, oavsiktligt skapa ett oönskat hyresförhållande med förlängningsrätt. Se alltid till att ha ett korrekt avtal. Läs mer om vad som ingår i vår juridiska tjänst för hyresavtal.

Fallgrop 7: Ignorera förmögenhetsskatten

Spansk förmögenhetsskatt (Impuesto sobre el Patrimonio) kan bli aktuell om dina tillgångar i Spanien överstiger fribeloppet. I Valencia-regionen är fribelopp och skattesatser specifika för regionen. Det är en ytterligare skattepost att ha koll på om fastighetsvärdet är högt. Se vår guide om skatter för icke-bosatta för mer information.

9. Räkneexempel — vad blir skatten i praktiken?

Det bästa sättet att förstå hur skatten fungerar är att se ett konkret exempel.

Exempel: Villa i Calpe, uthyrd 12 veckor per sommar

Med en nettohyresinkomst på 22 750 euro betalar du alltså 4 323 euro i spansk skatt. Det kan verka mycket, men kom ihåg att du redan dragit av 7 250 euro i kostnader — utan avdragen hade skatten på bruttoinkomsten blivit 5 700 euro (19% av 30 000 €). Avdragen sparar dig alltså drygt 1 377 euro i skatt.

Beräkna din specifika situation med vår kalkylator för hyresinkomstskatt.

Vanliga frågor om uthyrning i Spanien

Hugo Gutiérrez Colás

Skrivet av Hugo Gutiérrez Colás, Abogado español colegiado nr 6.539 ICALI. 19 års erfarenhet av spansk fastighetsrätt och skatterådgivning på Costa Blanca.