Komplett guide — uppdaterad juni 2026

Köpa hus i Spanien 2026 — den kompletta guiden för svenska köpare

Varje år köper tusentals svenskar bostad i Spanien. Processen är annorlunda än i Sverige — det finns fler risker, fler skatter och fler dokument. Men med rätt förberedelse och rätt hjälp är den fullt hanterbar. Den här guiden ger dig allt du behöver veta, steg för steg.

Hugo Gutiérrez Colás är spansk jurist (abogado) colegiado nr 6.539 vid ICALI och har hjälpt svenska klienter att köpa fastighet i Spanien sedan 2007. Allt i den här guiden bygger på 19 års erfarenhet av vad som faktiskt händer — inte bara vad som borde hända.

Boka kostnadsfritt samtal WhatsApp direkt Vår köptjänst
19 år Erfarenhet
1 000+ Genomförda köp
Nr 6.539 Colegiado ICALI
100% På svenska
Hela Spanien
Innehållsförteckning
  1. Kan svenska medborgare köpa hus i Spanien?
  2. Var i Spanien ska du köpa?
  3. Budgeten — vad kostar ett fastighetsköp?
  4. Köpprocessen steg för steg — 8 steg
  5. Skatterna du betalar vid köp
  6. De 10 vanligaste misstagen
  7. Checklista — köpa hus i Spanien
  8. Varför anlita Hugo?
  9. Resurser för dig som ska köpa
  10. Vanliga frågor (FAQ)
Grundförutsättningar

Kan svenska medborgare köpa hus i Spanien?

Ja, utan några som helst restriktioner. Som EU-medborgare har du fullständig rätt att köpa fastighet i Spanien oavsett om du bor där, planerar att flytta dit eller bara vill ha ett semesterhus. Det finns ingen minimisumma, inga krav på bosättning och inga begränsningar på hur många fastigheter du får äga. Spansk lag behandlar EU-medborgare i princip som egna medborgare när det gäller fastighetsägande.

Du kan äga fastigheten ensam, gemensamt med din partner, med dina barn eller via ett bolag — spanskt eller utländskt. Valet av ägandeform påverkar bland annat arvsskatt, kapitalvinstskatt vid en eventuell framtida försäljning och den löpande förmögenhetsskatten. Hugo diskuterar alltid ägandeformen med klienter inför ett köp, eftersom rätt struktur kan spara betydande summor på lång sikt.

Golden Visa — en viktig nyhet 2024

Det så kallade Golden Visa-programmet gav tidigare investerare möjlighet att söka uppehållstillstånd i Spanien genom att köpa fastighet för minst 500 000 euro. I april 2024 avskaffade den spanska regeringen Golden Visa-programmet för nya fastighetsköp. Beslutade ansökningar som lämnats in innan avskaffandet behandlas fortfarande, men för nya köpare efter april 2024 är fastighetsköp inte längre en väg till uppehållstillstånd. Vill du flytta permanent till Spanien som icke-aktiv pensionär finns istället det så kallade Non-Lucrative Visa.

Sambo och ogifta par

Ogifta par som köper ihop en fastighet i Spanien behöver tänka extra noga på ägandestrukturen. Det finns inget automatiskt skydd vid separationsfall som motsvarar det svenska sambolagen ger. Hugo rekommenderar ett tydligt skriftligt samäganderöverenskommelse (pacto de convivencia) som reglerar vad som händer vid separation, dödsfall eller om en av parterna vill sälja. Utan detta dokument kan en separation bli juridiskt komplicerad och kostsam.

Köpa via bolag

I vissa fall kan det vara fördelaktigt att köpa fastigheten via ett bolag — spanskt SL eller utländskt aktiebolag — i stället för privat. Det kan ge fördelar vid ägarskifte, vid uthyrning och i vissa arvssituationer. Men det medför också löpande redovisningskostnader och ökad administrativ börda. Hugo analyserar alltid den skattemässiga och juridiska situationen för varje enskild klient och ger en rekommendation anpassad till just dina förhållanden. En fullmaktsstruktur via ett bolag är aldrig en universallösning — det beror helt på din situation.

Du behöver alltid dessa två saker

Oavsett hur du väljer att strukturera ditt köp behöver du ett NIE-nummer (spanskt skattenummer) och ett spanskt bankkonto. Utan dessa kan köpet inte genomföras. Ansök om NIE i god tid — via konsulat i Sverige tar det 4–8 veckor.

Regioner och orter

Var i Spanien ska du köpa?

Spanien är ett stort land med mycket skiftande marknader, skattesatser och klimat. Här är en genomgång av de regioner som flest svenska köpare väljer — med Hugos perspektiv från 19 år i branschen.

Costa Blanca (Comunidad Valenciana) — Hugos hemmaregion

Costa Blanca är den region som lockar flest svenska köpare, och det finns goda skäl till det: 330 soldagar per år, utmärkt infrastruktur, direktflyg från Stockholm, Göteborg och Malmö till Alicante (ALC), och ett välutvecklat nätverk av svenska restauranger, butiker och tjänster. Hugos kontor ligger i Albir, mitt i det område där flest skandinaviska fastighetsägare är verksamma.

Norra Costa Blanca — Albir, Altea, Moraira, Dénia, Jávea, Calpe — är det mer exklusiva alternativet. Kuperad terräng, dramatisk kustlinje och fastigheter som sällan sjunker i värde. Priserna är generellt 20–40% högre än södra Costa Blanca, men efterfrågan från tyska, brittiska och skandinaviska köpare håller marknaden stark. En villa i Jávea eller Moraira med havsutsikt kostar typiskt 400 000–1 500 000 euro, medan lägenheter i Albir börjar på runt 200 000 euro.

Södra Costa Blanca — Torrevieja, Orihuela Costa, Guardamar del Segura — är det prisvärdare alternativet med en stor etablerad svensk gemenskap. I Torrevieja finns allt på svenska, och priserna är significantivt lägre. Lägenheter börjar på 80 000–120 000 euro, villor från 150 000 euro. Det är ett utmärkt val för dem som vill ha en semesterbostad med god hyresavkastning eller som planerar att bo där en längre tid per år.

ITP i Valencia från 1 juni 2026

Comunidad Valenciana sänkte överlåtelseskatten (ITP) från 10% till 9% den 1 juni 2026 enligt Ley 5/2025. Det är en välkommen nyhet för köpare — på en fastighet för 300 000 euro sparar du 3 000 euro jämfört med tidigare. Läs mer i vår artikel om ITP-sänkningen i Valencia 2026.

Costa Cálida (Murcia)

Regionen Murcia med sin Costa Cálida — det "varma kusten" — lockar allt fler svenska köpare. Området kring Mar Menor, Los Alcázares och Mazarrón erbjuder ett av de mildaste klimaten i Spanien (lägre luftfuktighet än Costa Blanca) och priser som är 15–25% lägre än jämförbara lägen på Costa Blanca. ITP i Murcia är 8% — lägre än Valencias 9%.

En viktig juridisk aspekt är lagstiftningen kring Mar Menor — Europaledets saltvattenlagun som fått extra miljörättsligt skydd de senaste åren. Ley de Mar Menor innebär restriktioner för byggnation och renovering i skyddszoner runt lagunen. Hugo granskar alltid urbanistisk status för fastigheter i detta område extra noggrant — köpare som inte undersökt detta har funnit sig i situationer med strikta renoveringsbegränsningar.

Baleares — Mallorca, Ibiza, Menorca

Balearerna är Spaniens exklusivaste fastighetsmarknad. Mallorca attraherar tyska och brittiska köpare i toppen av marknaden, medan Menorca lockar dem som söker en mer orörda ö-upplevelse. Ibiza domineras av en internationell lyxmarknad. ITP på Balearerna är progressiv: 8% upp till 400 000 euro, 9% på 400 000–600 000 euro, 10% på 600 000–1 000 000 euro och 13% däröver.

Arvsskatten på Balearerna har förbättrats avsevärt — grupp I och II (makar och direkta arvingar) fick 100% bonifikation från 2023. Det är en viktig förmån för svenska fastighetsägare med fastigheter på Balearerna. En kritisk faktor att undersöka är turistlicenssituationen: det råder moratorium för nya turistlicenser i stora delar av Mallorca, vilket påverkar uthyrbarhet och fastighetsvärde.

Kanarieöarna — Gran Canaria, Tenerife, Fuerteventura, Lanzarote

Kanarieöarna är tekniskt sett en del av Spanien men har ett eget skattesystem. Här gäller IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) på 7% i stället för vanlig IVA vid nyproduktion, och ITP vid begagnade fastigheter är bara 6,5% — det lägsta i Spanien. AJD (stämpelskatt) är 0,75%. Det gör Kanarieöarna skattemässigt mycket attraktiva.

Klimat, flygförbindelser och turistpotential gör Kanarieöarna populära för köpare som vill ha uthyrningsinkomster. Hugo täcker hela Spanien inklusive Kanarieöarna och reser dit vid behov.

Costa del Sol (Andalucía)

Marbella, Fuengirola, Nerja och Estepona är centrala orter på Costa del Sol — en av Europas mest internationella fastighetsmarknader. ITP i Andalucía är 7%, vilket gör det konkurrenskraftigt. Marknaden domineras av brittiska, tyska och skandinaviska köpare i det övre segmentet. Hugo tar uppdrag även på Costa del Sol och reser dit för att representera klienter vid notarieakten när det behövs.

Jämförelse: Regioner och skatter

Region ITP AJD (ny) Populärt bland svenskar Prisnivå Hugos täckning
Comunidad Valenciana (Costa Blanca) 9% (fr.o.m. 1 jun 2026) 1,4% Mycket hög Medel–Hög Primär region
Murcia (Costa Cálida) 8% 1,5% Hög Medel Ja, hela regionen
Baleares 8–13% (progressiv) 1,2% Medel Hög–Mycket hög Ja, reser vid behov
Kanarieöarna 6,5% 0,75% Medel Medel Ja, reser vid behov
Andalucía (Costa del Sol) 7% 1,2% Medel Medel–Hög Ja, reser vid behov
Katalonien (Costa Brava) 10% 1,5% Låg–Medel Hög Ja, vid behov

Alla skattesatser gäller för begagnade fastigheter om inget annat anges. IVA (moms) gäller för nyproduktion och varierar per region.

Ekonomi och kostnader

Budgeten — vad kostar ett fastighetsköp i Spanien egentligen?

Det är ett av de vanligaste misstagen: svenska köpare budgeterar för köpeskillingen och lägger sedan till "ungefär 10% extra". Det stämmer inte. Den exakta totalkostnaden beror på region, fastighetstyp (begagnad eller ny) och köpeskillingens storlek. I Valencia ska du räkna med 11–13% utöver köpeskillingen. På Balearerna kan det bli 14–16% om du köper i det övre prissegmentet.

Köpkostnaderna utöver priset — detaljerad genomgång

ITP/IGIC — överlåtelseskatt: Den enskilt största kostnaden. För begagnade fastigheter i Valencia är det 9% (fr.o.m. 1 juni 2026, tidigare 10%). I Murcia 8%, Kanarieöarna 6,5%, Andalucía 7% och Baleares 8–13% beroende på pris. Vid nyproduktion gäller IVA 10% (eller IGIC 7% på Kanarieöarna) plus AJD.

AJD — stämpelskatt vid nyproduktion: Tillkommer bara vid nyproducerade fastigheter. I Valencia 1,4%, Murcia 1,5%, Kanarieöarna 0,75%.

Notarieavgift: Reglerad av spansk lag (Real Decreto 1426/1989). Beräknas på köpeskillingen och tillhörande dokument. Räkna med 0,3–0,5% av köpeskillingen, dock minst ca 400 euro och sällan mer än 1 500 euro för normala köp. Hugo beräknar den exakta avgiften i varje ärende.

Fastighetsregistreringsavgift: Obligatorisk registrering av äganderätten i Registro de la Propiedad. Ca 0,1–0,2% av köpeskillingen. Aldrig mer än ca 900 euro för normala köp.

Juristarvode: Hugos arvode är 0,75% av köpeskillingen, minimum 2 000 euro (exkl. IVA 21%). Det täcker due diligence, granskning av arrasavtalet, representation vid notarieakten, ITP-betalning och registrering. Läs mer under vår köptjänst.

Gestoría: En gestoría är en spansk administrativ byrå som kan hjälpa med skatteregistreringar och myndighetsärenden. Det är ofta valfritt när du har en jurist — Hugo hanterar dessa moment ingår i arvodet. Om du anlitar en separat gestoría räkna med 300–500 euro.

Bankkostnader: 0–500 euro beroende på bank och betalningsmetod. Bankcheckar (cheque bancario) kan ha avgifter. Valutaöverföringar från Sverige tillkommer.

NIE-nummer: Ca 10 euro i myndighetskostnad. Läs mer i vår artikel om NIE-nummer i Spanien.

Konkreta exempel på totalkostnader

Köpepris Region ITP Notarie Reg. Jurist Totala omkostnader
150 000 € Valencia 13 500 € 600 € 300 € 2 000 € ~16 400 € (11%)
300 000 € Valencia 27 000 € 900 € 500 € 2 250 € ~30 650 € (10,2%)
500 000 € Valencia 45 000 € 1 200 € 750 € 3 750 € ~50 700 € (10,1%)
200 000 € Murcia 16 000 € 700 € 350 € 2 000 € ~19 050 € (9,5%)
350 000 € Kanarieöarna 22 750 € 900 € 500 € 2 625 € ~26 775 € (7,6%)
450 000 € Baleares 38 000 € 1 100 € 650 € 3 375 € ~43 125 € (9,6%)
Alla belopp är uppskattningar. Använd vår köpkostnadskalkylator för exakt beräkning baserat på ditt specifika köp.

Bolån i Spanien för icke-bosatta

Svenska köpare som inte är permanentbosatta i Spanien klassas av spanska banker som "no residentes" och kan normalt låna maximalt 60–70% av fastighetens värde (taxeringsvärde eller köpepris, det lägre av de två). Det innebär att du behöver ha minst 30–40% av fastighetsvärdet i egna medel — plus ytterligare 10–14% till köpkostnaderna. Räkna alltså med att ha 40–55% av fastighetspriset i likvida medel.

Spanska bolåneräntor 2026 är rörliga (Euribor + marginal, typiskt 0,5–1,5 procentenheter) eller fasta (ca 3–4% för icke-bosatta). Bolånehandläggningen tar normalt 3–6 veckor. Banken beställer en obligatorisk taxering (tasación) som kostar 300–500 euro. Hugo granskar alltid bolåneavtalet och ser till att alla villkor är acceptabla innan du undertecknar. Läs mer i vår guide om bolån i Spanien för icke-bosatta.

Vill du beräkna din exakta totalkostnad? Använd vår köpkostnadskalkylator — du fyller i köpepris och region, så räknar den ut alla kostnader automatiskt.

Osäker på din budget?

Hugo ger dig en exakt beräkning av alla kostnader för ditt specifika köp — gratis och utan förpliktelser i det inledande samtalet.

Boka samtal Kalkylator
Köpguide

Köpprocessen steg för steg — 8 steg

Här är en detaljerad genomgång av hela processen, från det allra första steget till nyckelöverlämningen — och vad som händer efter.

1
Skaffa NIE-nummer

NIE-numret (Número de Identificación de Extranjero) är ditt spanska skatteidentifikationsnummer och det allra första du måste skaffa — innan du ens börjar titta på fastigheter. Utan NIE kan inget köpeavtal undertecknas, inga spanska bankkonton öppnas och ingen skattebetalning genomföras. Det är bokstavligen omöjligt att genomföra ett fastighetsköp utan NIE.

Via det spanska konsulatet i Sverige tar handläggningen 4–8 veckor, ibland längre under högsäsong. I Spanien direkt (med förbokat möte hos Policía Nacional) tar det 1–3 veckor. Hugo kan hjälpa dig med processen via fullmakt (poder notarial) — du behöver inte resa till Spanien för att ansöka om NIE om du inte vill. Kostnaden för NIE-ansökan är ca 10 euro i myndighetskostnad.

Läs vår kompletta guide om NIE-nummer i Spanien →

2
Öppna spanskt bankkonto

Du behöver ett spanskt bankkonto för att betala handpenning, ITP och slutlig köpeskilling. Utan spanskt konto kan du i praktiken inte genomföra ett köp — bankcheckarna som används vid notarieakten utfärdas av spanska banker.

Stora spanska banker som Banco Sabadell, BBVA, CaixaBank och Santander öppnar konton för utländska köpare. Du behöver passet, NIE-numret och dokumentation för att styrka din ekonomiska situation. Det går att öppna kontot i Spanien vid ett besök, men det kan även göras i Sverige vid det spanska konsulatet i vissa fall. Hugo kan rekommendera vilken bank som fungerar bäst för ditt specifika köp och region.

3
Hitta din fastighet

De stora spanska fastighetsportalerna är Idealista, Fotocasa och Habitaclia för spanska fastigheter, och Kyero, Rightmove Overseas och Thinkspain för internationella köpare. Mäklare i Spanien är oreglerade — det krävs ingen licens för att kalla sig fastighetsmäklare. Det är viktigt att förstå att mäklaren alltid representerar säljaren och aldrig köparen. Mäklarens arvode betalas alltid av säljaren (vanligen 3–5% av köpeskillingen).

Du kan naturligtvis besöka fastigheter på plats, men Hugo kan också ordna visningar på distans via videolänk med en lokal kontakt. Vid visningar är det viktigt att titta bortom estetiken: kontrollera vattenavtrycken på tak och väggar (tecken på läckage), fönstrens täthet, gemensamma utrymmen och parkering. Red flags inkluderar orenoverade el- och vattensystem i äldre hus, avsaknad av cédula de habitabilidad och säljare som är ovanligt brådskande.

4
Due diligence — det viktigaste steget

Due diligence är den juridiska granskning som Hugo genomför på fastigheten innan du undertecknar något. Det är det viktigaste steget i hela processen — och det du inte kan hoppa över. Hugo granskar systematiskt:

  • Nota simple: Fastighetsregistrets utdrag som visar ägare, inteckningar, servitut och övriga belastningar. Beställs från Registro de la Propiedad.
  • IBI-skulder: Obetalda fastighetsskatter följer med fastigheten — inte säljaren — när äganderätten överförs. Hugo kontrollerar att det inte finns obetalda IBI-skulder som du skulle ärva.
  • Comunidad-skulder: Obetalda avgifter till husägarföreningen (comunidad de propietarios) följer likaså med fastigheten. Hugo begär ett intyg från comunidads ordförande om att alla avgifter är betalda.
  • Urbanistisk status: Hugo kontrollerar mot kommunens PGOU (generalplan) att fastigheten inte ligger i en zon med byggförbud, friköpsrätt, framtida vägdragning eller annan urbanistisk begränsning.
  • Cédula de habitabilidad: Beboelighetsintyget som bekräftar att fastigheten uppfyller minimikraven för boende. Obligatoriskt vid köp i de flesta regioner.
  • Energicertifikat: Obligatoriskt vid alla fastighetsförsäljningar sedan 2013. Ska finnas och ska vara giltigt.
  • ITE: Teknisk besiktning av byggnader äldre än 50 år. Hugo kontrollerar om det finns krav och om eventuella åtgärder är utförda.
  • Valor de referencia: Skatteverkets referensvärde på fastigheten, som används som underlag för ITP-beräkning om det är högre än köpeskillingen. Hugo analyserar alltid valor de referencia vs marknadspris.
Verklig historia: köp utan due diligence

En av Hugos klienter köpte 2019 ett hus på norra Costa Blanca utan att anlita juridisk hjälp — mäklaren sade att "allt var i sin ordning". Vid renovering visade det sig att en tillbyggnad på 40 kvm saknade bygglov och stred mot planbestämmelserna. Kommunen utfärdade ett rivningsföreläggande. Kostnaden för att legalisera tillbyggnaden (via retroaktivt bygglov) uppgick till 18 000 euro och processen tog tre år. En nota simple och kommunal kontroll inför köpet hade avslöjat problemet.

5
Arrasavtal — handpenningsavtalet

När due diligence är klar och du är redo att gå vidare undertecknar du arrasavtalet (contrato de arras). Det är ett preliminärt köpeavtal som binder båda parter och fastställer köpeskilling, tillträdesdatum och övriga villkor. Handpenningen är normalt 10% av köpeskillingen och betalas vid undertecknandet.

Arras penitenciales (art. 1454 Código Civil) är det vanliga och det Hugo alltid rekommenderar. Det innebär: om du som köpare drar dig ur förlorar du hela handpenningen. Om säljaren drar sig ur är de skyldiga att betala tillbaka dubbla handpenningen (dvs. det dubbla av det du betalat). Det är ett tydligt, balanserat system.

Arras confirmatorias är det mer tvingande alternativet där båda parter kan kräva fullföljning av köpet i stället för att bara ta/ge tillbaka pengar. Hugo rekommenderar generellt penitenciales för svenska köpare.

Hugo granskar alltid arrasavtalet och inkluderar viktiga skyddsklausuler: en finansieringsklausul (om bolånet avslås återfår du handpenningen) och precisa bestämmelser om fastighetens skick, inkluderade inventarier och tillträdesdatum. Att underteckna ett arrasavtal utan finansieringsklausul när du planerar att ta bolån är ett av de vanligaste och mest kostsamma misstagen.

Läs mer om vår tjänst för fastighetsköp →
6
Finansiering och taxering

Om du finansierar köpet med bolån måste banken beställa en officiell taxering (tasación) av fastigheten, utförd av en certifierad värderingsman. Kostnaden är 300–500 euro och betalas av dig. Taxeringen avgör hur mycket banken är beredd att låna ut — normalt 60–70% av taxeringsvärdet eller köpeskillingen, det lägre av de två.

Sedan april 2019 (Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario) har bolåneprocessen i Spanien blivit mer konsumentvänlig. Banken är skyldig att ge dig FEIN-dokumentet (Ficha Europea de Información Normalizada) minst 10 dagar innan undertecknandet av bolåneavtalet — det är din obligatoriska betänketid. Hugo granskar FEIN och bolåneavtalet noggrant och identifierar eventuella klausuler som är ofördelaktiga. Räkna med 3–6 veckor för bankens handläggning. Läs mer om bolån i Spanien för icke-bosatta.

7
Escritura — notarieakten

Escritura pública de compraventa är den officiella notarieakten där äganderätten formellt övergår från säljaren till dig. Det sker hos en notarie (notario) — en statlig tjänsteman som autentiserar handlingen. Alla inblandade parter, eller deras juridiska representanter med fullmakt, måste vara närvarande.

Dagen för escritura är intensiv: Hugo kontrollerar att den slutliga handlingen stämmer överens med arrasavtalet och att alla punkter är korrekta. Betalning sker via bankcheck (cheque bancario) eller banköverföring. Notarien registrerar köpet preliminärt i registret (nota al margen) och du lämnar kontoret med nycklarna.

Det är mycket vanligt att Hugo representerar klienter med fullmakt (poder notarial) — det innebär att du slipper resa till Spanien för signeringstillfället. Fullmakten upprättas antingen hos notarius publicus i Sverige med apostille, eller vid det spanska konsulatet. Det är en trygg och vanlig lösning. Akten tar normalt 1–2 timmar.

Fråga Hugo om fullmaktsprocessen →
8
Efter escritura — viktiga uppgifter inom 30 dagar

Köpet är inte klart vid escritura — det börjar en kritisk period med ett antal obligatoriska uppgifter som måste genomföras korrekt och i tid. Hugo hanterar dessa moment som en del av sitt uppdrag.

  • ITP/AJD-betalning inom 30 dagar: Överlåtelseskatten (ITP) eller stämpelskatt (AJD) måste betalas till den regionala skattemyndigheten inom 30 dagar från escritura. Missar du fristen utgår en sanktionsavgift på 5–20% plus ränta. Hugo betalar alltid ITP å din vägnar omedelbart efter escritura.
  • Fastighetsregistrering: Escritura lämnas in till Registro de la Propiedad för definitiv registrering av äganderätten. Tar normalt 2–8 veckor. Hugo hanterar detta.
  • Catastro-uppdatering: Skatteregisterets (catastro) uppgifter måste uppdateras med den nye ägarens uppgifter.
  • Elbyte, vatten och gas: Alla avtal för el, vatten och eventuellt gas måste överföras till ditt namn. Hugo hjälper till med instruktioner för hur detta görs.
  • IBI-registrering: Anmäl dig som ny ägare till kommunens skattekassa för fastighetsskatten (IBI).
  • Comunidad de propietarios: Meddela husägarföreningen om ägarbytet och registrera dina kontaktuppgifter.
30-dagarsfristen för ITP är absolut

Missar du ITP-betalningen på 30 dagar tillkommer automatiskt en sanktionsavgift. Inom 3–6 månader efter fristen är sanktionen 5%, 6–12 månader 10%, och mer än 12 månader 20% — plus löpande ränta. Hugo betalar alltid ITP åt sina klienter samma dag eller dagen efter escritura.

Låt Hugo hantera hela processen Fördjupad köpguide
Skatter

Skatterna du betalar vid köp

ITP — Överlåtelseskatt vid begagnade fastigheter

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) är den viktigaste skatten för dig som köper en begagnad fastighet. Den beräknas som en procentandel av köpeskillingen, eller av det så kallade valor de referencia om det är högre. Sedan 1 juni 2026 är ITP i Comunidad Valenciana 9% enligt Ley 5/2025 — en välkommen sänkning från tidigare 10%. Läs mer i vår artikel om ITP-sänkningen i Valencia 2026.

ITP är en regional skatt och varierar därför betydligt: 6,5% på Kanarieöarna, 7% i Andalucía, 8% i Murcia, 9% i Valencia, och 8–13% progressivt på Balearerna. Skatten betalas till den regionala skattemyndigheten inom 30 dagar från notarieakten.

IVA och AJD — nyproduktion

Köper du en nyproducerad fastighet direkt av en byggherre gäller IVA (moms) i stället för ITP. IVA är 10% för bostäder i de flesta regioner. På Kanarieöarna ersätts IVA av IGIC (7%). Utöver IVA tillkommer AJD (stämpelskatt) vid nyproduktion: 1,4% i Valencia, 1,5% i Murcia, 0,75% på Kanarieöarna. Totalt kan nyproduktion bli något dyrare skattemässigt än begagnat i Valencia (10% + 1,4% = 11,4%), men du slipper risken för dolda problem och du köper med bygggaranti (garantía decenal, 10 år för strukturella fel).

Plusvalía — kommunal markvärdeskatt

Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) är en kommunal skatt på mark värdeökning och betalas normalt av säljaren. Som köpare måste du dock vara uppmärksam: om säljaren är icke-bosatt i Spanien och inte betalar plusvalía kan kommunen i teorin rikta kravet mot fastigheten. Hugo kontrollerar alltid att plusvalía är betald eller deponerad. Läs mer om plusvalía i Spanien.

Löpande skatter som fastighetsägare

Köpet är avslutat men skatterna slutar inte. Som utländsk fastighetsägare utan permanent bosättning i Spanien har du flera löpande skattskyldigheter:

  • IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Kommunal fastighetsskatt. Beräknas på taxeringsvärdet (valor catastral) och varierar kraftigt beroende på fastighet och kommun. Räkna med 400–1 500 euro per år för en normalstor bostad.
  • IRNR — Modelo 210: Inkomstskatt för icke-bosatta. Även om du inte hyr ut fastigheten är du skyldig att deklarera en imputerad (beräknad) hyresinkomst varje år. Satsen är 19% för EU/EES-medborgare. Hugo sköter dina deklarationer via vår skattjänst för icke-bosatta.
  • Comunidad de propietarios: Månadsavgift till husägarföreningen för gemensamma kostnader (underhåll, städning, pool etc.). Varierar kraftigt beroende på fastighetstyp och tjänster.
  • Hemförsäkring: Inte en skatt men en absolut nödvändighet. Räkna med 400–1 200 euro per år.

För mer information om de löpande skatterna, se vår tjänst för skatt för icke-bosatta och vår köpkostnadskalkylator.

Vill du veta exakt vad du betalar?

Hugos köpkostnadskalkylator beräknar ITP, notarieavgift, registrering och juristarvode för din fastighet i realtid.

Öppna kalkylatorn Fråga Hugo
Vanliga fel

De 10 vanligaste misstagen svenska köpare gör

Under 19 år har Hugo sett samma misstag upprepas. Dessa är de tio vanligaste — och dyraste — felen som svenska köpare gör. Lär dig av dem.

1
Köper utan due diligence — "Jag litar på mäklaren"
Spanska fastighetsmäklare representerar säljaren — alltid. Deras uppdrag är att sälja fastigheten, inte att skydda köparens intressen. Mäklaren har varken tillgång till fastighetsregistret, kommunens planavdelning eller skattemyndighetens uppgifter. Att lita på mäklaren som enda källa till information om fastigheten är en grundläggande missuppfattning av hur det spanska systemet fungerar.
Verklig konsekvens: Olovlig tillbyggnad hittad efter köp — rivningsföreläggande från kommunen, 18 000 € i legaliseringskostnader.
2
Missar NIE-ansökan i tid — stoppar hela köpet
NIE-numret tar 4–8 veckor att få via konsulat i Sverige. Köpare som väntar med ansökan tills de hittat en fastighet riskerar att förlora objektet — eller att säljaren sätter press på att underteckna arrasavtalet (med handpenning) innan NIE finns på plats. Utan NIE kan du inte underteckna något. Ansök om NIE redan innan du börjar din sökning.
Verklig konsekvens: Köpare miste en drömfastighet eftersom ett annat par köpte den under de 6 veckor det tog att få NIE.
3
Skriver under arrasavtal utan finansieringsklausul
Om du planerar att finansiera köpet med bolån är en finansieringsklausul i arrasavtalet absolut nödvändig. Klausulen säger att om bolånet avslås återfår du din handpenning. Utan den gäller standardreglerna för arras penitenciales — vilket innebär att du förlorar hela handpenningen om du inte kan slutföra köpet, oavsett anledning. Hugo inkluderar alltid finansieringsklausulen som standard.
Verklig konsekvens: Köpare fick bolåneansökan avslagen, förlorade 15 000 € i handpenning utan finansieringsklausul i avtalet.
4
Glömmer att kontrollera comunidad-skulder
Obetalda avgifter till husägarföreningen (comunidad de propietarios) följer fastigheten — inte säljaren — vid ägarbyte. Det spelar ingen roll om du inte kände till skulden. Om den tidigare ägaren inte betalat sin månadsavgift på två år ärver du den skulden fullt ut. Hugo begär alltid ett intyg från comunidads ordförande om att alla avgifter är betalda innan arrasavtalet undertecknas.
Verklig konsekvens: Köpare ärvde 8 000 € i obetalda comunidad-avgifter som den tidigare ägaren ackumulerat under 4 år.
5
Väljer fel typ av arrasavtal
Arras confirmatorias och arras penitenciales har helt olika juridiska effekter. Med confirmatorias kan säljaren kräva att du genomför köpet i domstol (specific performance) i stället för att bara ge tillbaka dubbel handpenning. Med penitenciales är det tydligt: den som ångrar sig betalar en bestämd summa. Många köpare förstår inte skillnaden förrän det är för sent. Hugo förklarar alltid skillnaderna och rekommenderar rätt typ för varje situation.
Verklig konsekvens: Köpare ville avbryta köpet av personliga skäl och fick ett domstolskrav om genomförande från säljaren tack vare confirmatorias-formuleringen.
6
Underskattar totala köpkostnaderna
Den allra vanligaste felbudgeteringen. "Jag trodde det bara var priset plus 10%" är en mening Hugo hört hundratals gånger. I verkligheten är det 11–14% i tillkommande kostnader beroende på region och prisläge. För en fastighet till 300 000 € i Valencia innebär det ca 30 000–31 000 € utöver köpeskillingen. Kom ihåg: du ska ha dessa pengar likvida utöver din handpenning och det egna kapitalet till bolånet.
Verklig konsekvens: Köpare med precis rätt eget kapital för bolånet saknade likvida medel för ITP och tvingades ta privatlån i Sverige.
7
Köper i turistlicensmoratoriumzon utan att kontrollera
På Mallorca, i delar av Barcelona och i andra populära turistområden råder moratorium för nya turistlicenser — det är inte tillåtet att hyra ut fastigheten på korttidsuthyrning. Om du planerar att finansiera en del av köpet via uthyrning, eller om du köper en lägenhet som redan marknadsförts med uthyrningsintäkter, är det avgörande att kontrollera om turistlicens kan utfärdas för den specifika fastigheten. Det är inte säljaren eller mäklarens ansvar att upplysa om detta.
Verklig konsekvens: Köpare köpte lägenhet i ett område med turistlicensmoratorium och kan aldrig hyra ut den på Airbnb, trots att hela affärsmodellen byggde på detta.
8
Betalar ITP för sent
ITP ska betalas till den regionala skattemyndigheten inom 30 dagar från notarieakten. Det är en absolut frist — det finns inga förlängningar och inga undantag. Missar du fristen utgår automatiskt en procentuell sanktionsavgift plus löpande ränta. Sanktionen trappas upp ju längre du väntar: 5% de första 3 månaderna, 10% upp till 6 månader, 15% upp till 12 månader och 20% efter 12 månader. Hugo betalar alltid ITP omgående efter escritura som en del av sitt uppdrag.
Verklig konsekvens: Köpare betalade ITP 45 dagar efter escritura och fick en sanktionsavgift på 5% plus ränta — totalt ca 2 000 € i onödig kostnad.
9
Har inget spanskt testamente
Om du äger en fastighet i Spanien utan spanskt testamente regleras arvet av komplicerade internationella privaträttsliga regler. Dina arvingar kan hamna i en lång och kostsam process för att styrka sin rätt till fastigheten — svenska bouppteckningar måste apostilleras, notariseras och översättas. Med ett spanskt testamente (testamento notarial) är processen drastiskt enklare och billigare. Hugo upprättar alltid spanskt testamente i samband med fastighetsköp för klienter som inte redan har ett.
Verklig konsekvens: Arvingar fick vänta 14 månader och betala 6 500 € i extra juridiska kostnader för att hantera ett arv utan spanskt testamente.
10
Väljer jurist baserat på lägsta pris
Det finns juristbyråer som erbjuder "komplett juridisk service" för 500 euro. Det låter bra — men vad ingår egentligen? I de fall Hugo har fått ärva sådana ärenden i efterhand har due diligence saknats, ITP betalats för sent, arrasavtalet saknat skyddsklausuler och registreringen inte genomförts. En jurist som tar 500 euro för ett fastighetsköp kan inte genomföra due diligence, granska avtal, bevaka frister och registrera äganderätten på ett fullgott sätt. Det är inte möjligt matematiskt.
Verklig konsekvens: "The 500€ lawyer who disappeared" — köpare anlitade en billig jurist som aldrig betalade ITP. Köparen fick 20% sanktionsavgift plus ränta 14 månader senare.
Boka kostnadsfritt samtal med Hugo
Checklista

Checklista — köpa hus i Spanien

Använd den här listan för att säkerställa att du inte missar något viktigt. Den är organiserad i faser — börja från toppen och bocka av allt i ordning.

Fas 1 — Innan du börjar leta
  • NIE-nummer ansökt (räkna med 4–8 veckor via konsulat)
  • Budget fastställd inkl. 11–14% i omkostnader utöver köpeskillingen
  • Finansiering klar (bolåneförhandsbesked eller egna medel bekräftade)
  • Spanskt bankkonto öppnat
  • Spansk jurist anlitad — anlita Hugo innan du börjar söka
  • Val av region och typ av fastighet bestämt
  • Ägandeform beslutad (privat, gemensamt, bolag)
Fas 2 — När du hittat en fastighet
  • Nota simple beställd och granskad av Hugo
  • IBI-skulder kontrollerade (skatteåterstående)
  • Comunidad-skulder kontrollerade (intyg från ordföranden)
  • Urbanistisk status kontrollerad (PGOU, licencias)
  • Cédula de habitabilidad giltig och ej utgången
  • Energicertifikat finns (obligatoriskt vid försäljning)
  • Turistlicensmöjlighet kontrollerad (om uthyrning planeras)
  • Valor de referencia vs. köpepris analyserat av Hugo
  • ITE-rapport kontrollerad (byggnader >50 år)
Fas 3 — Arrasavtalet
  • Rätt typ av arras vald (penitenciales rekommenderas)
  • Finansieringsklausul inkluderad (om bolån planeras)
  • Tillträdesdatum fastställt och skriftligt
  • Alla villkor och inkluderade inventarier specificerade
  • Hugo har granskat och godkänt avtalet
  • Handpenning (10%) inbetalad via spanskt bankkonto
Fas 4 — Finansiering (om bolån)
  • Bankansökan inlämnad
  • Tasación (taxering) beställd och betald av banken
  • FEIN-dokumentet mottaget och granskat av Hugo
  • 10-dagars betänketid utnyttjad
  • Bolåneavtalet godkänt av Hugo
Fas 5 — Notarieakten och efter
  • Escritura genomförd (eller Hugo representerade med fullmakt)
  • ITP/AJD betalt inom 30 dagar — Hugo hanterar detta
  • Fastighetsregistrering inlämnad av Hugo
  • Catastro uppdaterat med ny ägare
  • El, vatten och gas bytt till ditt namn
  • IBI registrerat hos kommunen
  • Comunidad notifierad om ägarbytet
  • Hemförsäkring tecknad
  • Spanskt testamente upprättat
  • Modelo 210 (IRNR) planerat för nästa år — Hugos skattabonnemang
Hugo hanterar det mesta av listan åt dig

Hugos köpuppdrag täcker hela processen: NIE-rådgivning, due diligence, granskning av arrasavtalet, representation vid escritura med fullmakt, ITP-betalning och fastighetsregistrering. Du behöver inte hålla koll på allt — Hugo gör det.

Hugo Gutiérrez Colás — spansk jurist för svenska köpare
Din jurist i Spanien

Varför anlita Hugo?

Hugo Gutiérrez Colás har hjälpt svenska köpare att köpa fastighet i Spanien sedan 2007 — 19 år och över 1 000 genomförda köp. Han är abogado colegiado nr 6.539 vid Ilustre Colegio de Abogados de Alicante (ICALI), fullt behörig i hela Spanien, och tillbringade tre år i Stockholm. Han förstår inte bara det svenska språket utan också hur svenska klienter tänker, vad de oroar sig för och vad de behöver veta.

Hugo arbetar uteslutande med svenska och skandinaviska klienter. Inga missförstånd, inga språkbarriärer, ingen risk för att viktiga nyanser går förlorade i översättning. Hela processen — alla dokument, all korrespondens, alla samtal — sker på svenska.

Prissättningen är transparent: 0,75% av köpeskillingen, minimum 2 000 euro (exkl. IVA). Det är en fast, förutsägbar kostnad utan dolda tilläggsavgifter. Det inledande samtalet är alltid kostnadsfritt och utan förpliktelser — du berättar om din situation och Hugo berättar hur han kan hjälpa dig. De flesta av Hugos klienter befinner sig i Sverige och behöver inte resa till Spanien — Hugo representerar dem med fullmakt.

Abogado español colegiado nr 6.539 — Ilustre Colegio de Abogados de Alicante (ICALI)
Verksam sedan 2007 — 19 år och 1 000+ genomförda fastighetsköp
Hela Spanien: Costa Blanca, Murcia, Baleares, Kanarieöarna, Andalucía
Transparent prissättning: 0,75%, minimum 2 000 € — inga dolda avgifter
Boka kostnadsfritt samtal Vår köptjänst WhatsApp
Guider och verktyg

Resurser för dig som ska köpa i Spanien

Fördjupa dig i de viktigaste ämnena med Hugos egna guider och verktyg.

Beräkna dina köpkostnader Interaktiv kalkylator — ITP, notarie, jurist
NIE-nummer — allt du behöver veta Steg-för-steg ansökan, dokument, tips
Bolån i Spanien för icke-bosatta Villkor, banker, belåningsgrad 2026
ITP sänks till 9% i Valencia 2026 Ley 5/2025 — vad det innebär för dig
Komplett köpguide — blogg Fördjupning i varje steg av processen
Plusvalía — kommunal markvärdeskatt Vad du som köpare måste känna till
Skatt för icke-bosatta — Modelo 210 Hugos löpande skattedeklarationstjänst
Vanliga frågor — juridisk hjälp Svar på de mest ställda frågorna
Flytta till Spanien Uppehållstillstånd, folkbokföring, empadronamiento
Spansk jurist eller advokat? Vad är skillnaden — och vem behöver du?
Hugos köptjänst — vad ingår? Due diligence, arrasavtal, escritura, ITP
Boka kostnadsfritt samtal Kontakta Hugo — svar på svenska
Regionguider
Albir Torrevieja Alicante Murcia Valencia Baleares Kanarieöarna
Vanliga frågor

Vanliga frågor om att köpa hus i Spanien

Kan svenska medborgare köpa hus i Spanien utan att bo där?
Ja, absolut. Det finns inga restriktioner för EU-medborgare att äga fastighet i Spanien oavsett bosättning. Du behöver ett NIE-nummer och ett spanskt bankkonto, men du kan äga och förvalta fastigheten från Sverige utan att vara skatteresident i Spanien. Notera att du som icke-bosatt ägare ändå är skyldig att deklarera inkomstskatt (Modelo 210) i Spanien varje år — oavsett om du hyr ut eller inte. Hugo hanterar detta via vår skattetjänst.
Hur mycket kostar det att köpa hus i Spanien utöver köpeskillingen?
Räkna med 11–14% av köpeskillingen i omkostnader. Det inkluderar ITP (9% i Valencia fr.o.m. 1 juni 2026, 8% i Murcia, 6,5% på Kanarieöarna), notarieavgift (ca 0,3–0,5%), fastighetsregistrering (ca 0,1–0,2%) och juristarvode (0,75%, minimum 2 000 €). Använd vår köpkostnadskalkylator för en exakt beräkning baserat på ditt köp.
Måste man ha en jurist vid fastighetsköp i Spanien?
Det är inte lagstadgat men starkt rekommenderat av praktiska skäl. Notarien i Spanien skyddar inte köparens intressen — notariens uppgift är att autentisera dokumenten, inte att granska om fastigheten har dolda skulder, olovliga byggnationer eller urbanistiska begränsningar. Det är juristens uppgift. Utan jurist riskerar du problem som kan kosta tiotusentals euro att lösa — eller som inte ens går att lösa. Hugos arvode är 0,75% av köpeskillingen (min 2 000 €) — en liten kostnad jämfört med riskerna. Läs mer om vår köptjänst.
Vad är NIE-nummer och hur lång tid tar det att få?
NIE (Número de Identificación de Extranjero) är ditt spanska skatteidentifikationsnummer — obligatoriskt för alla fastighetsköp, och för de flesta juridiska och ekonomiska transaktioner i Spanien. Via spanska konsulat i Sverige tar handläggningen 4–8 veckor. I Spanien direkt (med förbokat möte hos Policía Nacional) tar det 1–3 veckor. Hugo kan hjälpa dig att ansöka via fullmakt — du behöver inte resa till Spanien. Läs mer i vår guide om NIE-nummer i Spanien. Ansök i god tid — utan NIE kan inget köp genomföras.
Kan jag köpa hus i Spanien utan att närvara vid signeringen?
Ja. Hugo kan representera dig vid notarieakten med fullmakt (poder notarial). Fullmakten upprättas antingen hos notarius publicus i Sverige (med apostille) eller vid spanskt konsulat. Det är en mycket vanlig lösning — de flesta av Hugos klienter bor i Sverige och har inte möjlighet att resa till Spanien för signeringstillfället. Hugo håller dig uppdaterad i realtid och bekräftar omedelbart när köpet är genomfört. Fråga Hugo om fullmaktsprocessen.
Vad händer om jag hittar ett problem efter köpet?
Köparen har generellt skydd under spansk konsumentlagstiftning och köprätt. Dolda fel som säljaren kände till (vicios ocultos) kan ge rätt till prisnedsättning eller hävning via domstol. Problem som Hugo hittar i sin due diligence — innan köpet — löses i stället i förhandlingsskedet, utan rättegång. Det är alltid bättre att förebygga än att bota. Hugo erbjuder också löpande juridiskt abonnemang för frågor som uppstår efter köpet — se juridiskt abonnemang.
Vad är arrasavtal och är det bindande?
Arrasavtalet (contrato de arras) är ett preliminärt köpeavtal som binder båda parter och där köparen betalar en handpenning på normalt 10% av köpeskillingen. Det vanligaste är arras penitenciales (art. 1454 Código Civil): om köparen drar sig ur förlorar handpenningen, om säljaren drar sig ur är de skyldiga att betala tillbaka dubbelt. Hugo granskar alltid arrasavtalet noggrant och inkluderar finansieringsklausul och alla nödvändiga skyddsklausuler. Se mer om vår köptjänst.
Hur lång tid tar ett fastighetsköp i Spanien?
Normalt 6–12 veckor från accepterat bud till escritura (notarieakten). Utan bolån går det snabbare — 4–6 veckor är realistiskt om due diligence inte avslöjar komplikationer. Med bolån tillkommer bankens handläggningstid på 3–6 veckor för tasación, kreditprövning och FEIN-dokumentet. NIE-processen (4–8 veckor via konsulat) bör starta i god tid innan du hittar en fastighet. Hugo håller dig uppdaterad i varje steg av processen. Kontakta Hugo för en realistisk tidplan baserad på din situation.
Kom igång

Redo att ta nästa steg?

Berätta om din situation — vilken region, vilket budget och vad du letar efter. Första samtalet med Hugo är alltid kostnadsfritt och utan förpliktelser. Hugo svarar på svenska.

Boka kostnadsfritt samtal WhatsApp direkt Vår köptjänst

Calle Mozart 9, 03581 Alfaz del Pi · Måndag–fredag 09:00–14:00 lokal tid · +34 966 868 492

Chatta på WhatsApp